案情：買(mǎi)賣(mài)房屋不協(xié)助過(guò)戶(hù)糾紛

2002年11月9日，原告與兩個(gè)被告（第一被告為房屋中介公司，第二被告為賣(mài)房房主）簽訂了一份合同，合同內(nèi)容如下：原告購(gòu)買(mǎi)第二被告位于大連市沙河口區(qū)春柳街113號(hào)樓1-1-2號(hào)房屋，價(jià)款為83，500元，合同簽訂時(shí)先付10，000元定金，余款10日內(nèi)付清；第二被告承擔(dān)過(guò)戶(hù)一切費(fèi)用，并協(xié)助第一被告和原告辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)；如果被告不協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的視為違約，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。同時(shí)，二位被告稱(chēng)該房建筑面積為34平方米。

合同簽訂之后，原告依約支付了全部房款。但是在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)過(guò)程中原告才得知該房屋只有31.2平方米，遂要求被告退還多收的房款，但是被告不但不予退還反而拒絕辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。

在一次開(kāi)庭時(shí)，第二被告提供了一份原告與其簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，簽訂日期在上述合同之后，該合同上明確寫(xiě)明該房面積為31.2平。

結(jié)果：法院判決繼續(xù)履行合同

法院認(rèn)為，三方所簽合同系有效的委托合同，第二份合同是對(duì)第一份合同的變更。因此應(yīng)視為原告放棄了請(qǐng)求賠償權(quán)。故法院判決如下：1，繼續(xù)履行合同；2，被告在判決生效后15日內(nèi)為原告辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)；3，駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。

律師說(shuō)法：如何區(qū)分委托關(guān)系和居間合同

這是《中華人民共和國(guó)合同法》頒布后本律師辦理的第一起居間合同糾紛案。通過(guò)辦理此案，總結(jié)如下：

第一，房屋中介公司與房屋供求雙方到底是委托關(guān)系還是居間關(guān)系。

目前大連的房屋中介公司在工商登記時(shí)都用“XX房屋代理有限公司”這樣的名稱(chēng)，據(jù)說(shuō)其他地區(qū)的房屋中介公司也用這樣的名稱(chēng)。那么代理與委托、居間到底是一種什么關(guān)系呢？

有人認(rèn)為代理就是委托，委托與代理是同一個(gè)概念，即我們常說(shuō)的“委托代理”或者“委托代理人”。按照這一觀點(diǎn)，代理公司與當(dāng)事人簽訂的合同當(dāng)然就是委托合同。但是本律師并不贊同這一觀點(diǎn)。首先，委托代理只是代理中的一種，除委托代理之外還有法定代理和指定代理。因此二者只是包含關(guān)系。其次，受托人只能接受一方當(dāng)事人的委托，為了委托人的利益而盡全力完成委托事項(xiàng)。因此受托人絕對(duì)不能受利益相對(duì)的雙方當(dāng)事人的同時(shí)委托，這樣就會(huì)與委托的目的相違背，法律也不允許。房屋中介公司設(shè)立的目的，既是為買(mǎi)方找到合適的房屋，也是為了賣(mài)方能將自己的房屋賣(mài)出好價(jià)錢(qián)。從這一點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，房屋中介公司一手托著買(mǎi)方，而一手又托著賣(mài)方。這種一手托兩家的行為顯然是與委托相背的。我們很難說(shuō)中介公司到底是受誰(shuí)之托，為誰(shuí)而盡力。這一點(diǎn)不論從時(shí)間上還是從道義上都很難說(shuō)誰(shuí)委托在先。單從某一個(gè)具體房屋，某一對(duì)供求雙方而言可能判斷出供方在先還是需方在先，但是從中介公司的全部服務(wù)來(lái)看卻根本看不出先后，因?yàn)橘I(mǎi)方和賣(mài)方都是不特定的，不是某一買(mǎi)方就是與某一賣(mài)方必定要建立買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的。這樣，買(mǎi)方與某一賣(mài)方相比可能與中公司簽約在先，但是與其他賣(mài)方相比可能簽約在后。反之亦然。即使能夠判斷誰(shuí)委托在先，也不應(yīng)當(dāng)適用委托的規(guī)定。因?yàn)榉擅鞔_規(guī)定不得先后接受當(dāng)事人雙方的委托。通過(guò)上述分析，本律師認(rèn)為不能單從中介公司的名稱(chēng)上看有代理兩個(gè)字就認(rèn)為是委托關(guān)系。

也正是為了防止中介公司為了某一方的利益，比如為了盡快地、高價(jià)地把房屋賣(mài)掉而掙取高額的中介費(fèi)或其他費(fèi)用而損害買(mǎi)方的利益，合同法明確規(guī)定居間合同。對(duì)于為買(mǎi)賣(mài)雙方提供信息服務(wù)的中介公司，既要為買(mǎi)方如實(shí)匯報(bào)賣(mài)方的情況，也要為賣(mài)方如實(shí)匯報(bào)買(mǎi)方的情況，這樣三者就建立起了典型的中介居間關(guān)系。也只有這樣，才能從根本上轉(zhuǎn)變中介公司為了短期利益虛報(bào)信息從而損害一方當(dāng)事人的利益。

因此原判決認(rèn)定該案所涉合同為委托合同是值得商榷的。

第二，買(mǎi)賣(mài)雙方在居間合同簽訂之后又單獨(dú)簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同如果與原居間合同不一致能否認(rèn)為是對(duì)原居間合同的變更。

對(duì)于認(rèn)真分析，本律師認(rèn)為不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為后一合同是對(duì)前一合同的變更。首先，合同的變更分法定條件下的單方變更和一般情況下的協(xié)議變更。本案所涉居間合同并沒(méi)有法定變更的條件，因此只能協(xié)議變更。我們知道，居間合同涉及三方當(dāng)事人，即居間人和利益相對(duì)的兩方。而買(mǎi)賣(mài)合同只涉及買(mǎi)賣(mài)兩方，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同只能說(shuō)明買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)合同標(biāo)的、價(jià)格等的重新確定，而不能說(shuō)明買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于因居間人錯(cuò)誤提供信息所造成損失的放棄。

因此原判決基于買(mǎi)賣(mài)雙方單獨(dú)簽訂了新的買(mǎi)賣(mài)合同就認(rèn)為原合同已變更，進(jìn)而認(rèn)定買(mǎi)方放棄了請(qǐng)求居間人承擔(dān)賠償責(zé)任的權(quán)利，也是值得商榷的。