案情回顧：開發(fā)商違規(guī)超建

2011年4月11日，黃某購買了重慶某房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于重慶市江北區(qū)的商品房。

根據(jù)規(guī)劃部門的審批，該小區(qū)地塊控規(guī)容積率為2、2，規(guī)劃批建容積率為不大于2、0，規(guī)劃許可面積為27000余平方米。然而，開發(fā)商在建設(shè)過程中，不但增加了樓層，還增加各樓層面積，最終使該小區(qū)面積達(dá)34000余平方米，超出審批近7000平方米。

在被行政部門罰款之后，開發(fā)商又被業(yè)主黃某告上法庭，要求開發(fā)商就違規(guī)超建行為給業(yè)主造成的損失進(jìn)行賠償。

法院判決：開發(fā)商賠償業(yè)主

法院審理后認(rèn)為，開發(fā)商擅自變更規(guī)劃許可，超建樓層和樓層面積，使小區(qū)實際居住面積增加，致使業(yè)主所購房屋的實際居住環(huán)境和生活舒適度變差，房屋價值相對下降，已對業(yè)主造成損害，應(yīng)予賠償。據(jù)此，一審法院判決開發(fā)商賠償業(yè)主黃某、沈某9700余元。

一審宣判后，開發(fā)商不服，于2013年7月向重慶一中院提起上訴。重慶一中院審理后認(rèn)為，一審認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，于日前判決駁回了開發(fā)商的上訴，維持原判。

律師評析：開發(fā)商違規(guī)超建應(yīng)賠償業(yè)主

開發(fā)商違規(guī)超建行為在被行政處罰之后是否還需對業(yè)主承擔(dān)民事責(zé)任，司法實踐中存在一定的分歧。具體到本案而言，開發(fā)商違規(guī)超建面積近7000平方米，占規(guī)劃許可面積的近四分之一，屬于嚴(yán)重的超規(guī)模建設(shè)行為，對業(yè)主居住環(huán)境和舒適度造成損害是客觀存在的。因此，本案中，行政處罰并不排除開發(fā)商的民事責(zé)任。

法院根據(jù)業(yè)主客觀損失、所購房屋面積和開發(fā)商可能因超建而獲得的利益等情況，參照“損益相抵”原則酌情確定賠償金額。