一、買賣房屋時房屋存在抵押怎么辦

近幾年因為房價的不斷上漲，很多人購買房屋時很難一次性付清全部購房款，因此大多數(shù)人都選擇銀行貸款，這致使目前市場上流通的二手房絕大多數(shù)都存在抵押權(quán)。

這里所說的房屋抵押，是指購房者為向銀行貸款購房，以自己所購買的房屋作為債權(quán)的擔保抵押給貸款銀行，當購房者不能向銀行償還貸款時，銀行有權(quán)依照法律規(guī)定以該房屋折價或以拍賣、變賣該房產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。銀行就是所謂的抵押權(quán)人。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，抵押期問，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權(quán)的除外。因此買賣存在抵押權(quán)的二手房，就必須先行償還貸款銀行的剩余貸款，再由銀行、出賣人辦理房屋抵押權(quán)注銷手續(xù)后，該房屋才能按照買賣雙方的約定辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)。因此這就涉及由誰來償還銀行貸款問題，有以下方式：

1、房屋出賣方自行出貴償還交易房產(chǎn)名下的銀行貸款，并辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)，然后買賣雙方根據(jù)房屋買賣合同的約定辦理付款、過戶、交房等手續(xù)。

2、由擔保公司出資先行償還交易房產(chǎn)名下的銀行貸款。這種方式是指，買方或賣方尋找擔保公司．由擔保公司先行墊資償還銀行貸款，并辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)，然后買賣雙方按照雙方簽訂的房屋買賣合同的約定辦理交易手續(xù)。使用這種方式時，擔保套司要按照墊責數(shù)額的一定比例收取服務費用，目前一般都是由買方支付該筆服務費。使用這種方式在交易時應注意：在房產(chǎn)買賣合同或居間服務合同中要詳細約定由哪一方委托擔保公司，必要時可以約定共同選擇的擔保公司的名稱、墊資服務費的支付方、抵押權(quán)注銷后的通知義務、抵押權(quán)注銷后辦理房產(chǎn)過戶受理手續(xù)的期限等。

3、由買方先行償還交易房產(chǎn)名下的銀行貸款，向銀行償還的貸款部分視同買方向賣方支竹房款的一部分。這種方式是指，在買賣雙方簽訂購房合同后，由購房者償還交易房產(chǎn)名下的銀行貸款后，出售方及時與銀行辦理房產(chǎn)抵押權(quán)的注銷手續(xù)，然后買賣躚方按照簽訂的房產(chǎn)買賣合同的約定辦理相關(guān)的交易手續(xù)。

對于買方來講，首選的當然是第一種方式，由賣方先還貸款，將抵押解除。如果賣方不同意或者無力償還而要求采用第三種方式時，買方一定要確保首付款?？顚Ｓ?，必要時，在還款的時候買方可陪同賣方去銀行。

二、如何判定房屋是否有抵押

在房屋的買賣中，如果已經(jīng)在該房屋上設定擔保，那么如何判斷是否已經(jīng)設定抵押呢？

根據(jù)《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。

如果該房產(chǎn)已設定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無效。所以只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進行買賣。