一、房屋租賃中什么是轉(zhuǎn)租
所謂轉(zhuǎn)租，是指承租人不退出租賃合同關(guān)系，而將租賃物出租給次承租人使用、收益。
轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)的讓與不同，其區(qū)別在于：
1、就法律性質(zhì)而言，轉(zhuǎn)租系承租人與次承租人之間成立新租賃合同；租賃權(quán)讓與為租賃債權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
2、，當(dāng)事人各方的法律關(guān)系看。轉(zhuǎn)租時(shí)，轉(zhuǎn)租人于轉(zhuǎn)租后，仍享有租賃權(quán)，同時(shí)在轉(zhuǎn)租人與次承租人之間又產(chǎn)生一新的租賃關(guān)系，基于此租賃關(guān)系，轉(zhuǎn)租人在租賃物上為次承租人再度設(shè)定新租賃權(quán)；租賃權(quán)的讓與則不同，在承租人讓與租賃權(quán)時(shí)，承租人于轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)之后，退出租賃關(guān)系，第三人代其位，成為租賃合同的當(dāng)事人。
3、就取得方法而言，轉(zhuǎn)租中，次承租人租賃權(quán)的取得屬設(shè)定的取得；租賃權(quán)的讓與中，受讓人租賃權(quán)的取得，屬移轉(zhuǎn)的取得。
4、就法律關(guān)系的內(nèi)容看，轉(zhuǎn)租中，次承租人對(duì)于承租人租金的支付，一般分期進(jìn)行；租賃權(quán)的讓與，受讓人對(duì)于作為轉(zhuǎn)讓人的承租人，則一般須一次性給付對(duì)價(jià)。第五，與出租人發(fā)生的關(guān)系不同，我國(guó)《》中對(duì)合法的轉(zhuǎn)租必須經(jīng)過(guò)出租人的同意，而租賃權(quán)的讓與不必經(jīng)出租人的同意，只需履行通知義務(wù)。
二、轉(zhuǎn)租有沒有效
在自由轉(zhuǎn)租主義的模式下，轉(zhuǎn)租合同顯然是有效的合同。但在限制主義的模式下，由于轉(zhuǎn)租所涉及到了無(wú)權(quán)處分的問題，所以使得轉(zhuǎn)租合同的效力變得相當(dāng)?shù)膹?fù)雜。我國(guó)《合同法》第224條對(duì)轉(zhuǎn)租行為作了如下的規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。”然而，問題在于：未經(jīng)出租人同意，將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，與第三人所訂立合同的效力到底是無(wú)權(quán)處分所引發(fā)的效力待定合同還是有權(quán)處分的有效合同？學(xué)界一般認(rèn)為，應(yīng)認(rèn)定為效力待定的合同，因?yàn)椤逗贤ā返?24條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人?！卑凑赵摋l規(guī)定，承租人只有經(jīng)出租人同意才有權(quán)處分該租賃物，否則即是無(wú)權(quán)處分，如果出租人事后不追認(rèn)轉(zhuǎn)租合同效力的話的，該轉(zhuǎn)租合同即為無(wú)效合同，自始不發(fā)生法律效力。
因此，在我國(guó)限制主義模式下，未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為雖然是非法行為，因?yàn)樵撔袨檫`反了合同法的規(guī)定，但轉(zhuǎn)租人與次承租人所簽訂的轉(zhuǎn)租合同卻是有效的合同，這樣的結(jié)論似乎存在著矛盾，其實(shí)不然，非法行為并不必然導(dǎo)致合同的無(wú)效。合同無(wú)效通常指的是合同違反了法律和規(guī)的強(qiáng)制性的規(guī)定以及社會(huì)公共利益，但是《合同法》224條的規(guī)定，并不是法律的強(qiáng)制性的規(guī)定，如果出租人與承租人訂立合同約定可以轉(zhuǎn)租的話就排除了該條的適用，顯然該條款具有任意性。非法行為，只是違反了法律的規(guī)定，包括任意性的規(guī)定和強(qiáng)制性的規(guī)定，違反了任意性的規(guī)定不會(huì)產(chǎn)生合同無(wú)效的法律后果。
當(dāng)然對(duì)轉(zhuǎn)租合同還是有限制的必要性，主要體現(xiàn)在：
1、轉(zhuǎn)租合同的期限。轉(zhuǎn)租合同的期限不能超過(guò)以租賃合同的期限，以防止原租賃合同到期但轉(zhuǎn)租合同而沒有到期導(dǎo)致原出租人收回租賃物的比較困難的情況出現(xiàn)；
2、轉(zhuǎn)租合同中對(duì)標(biāo)的物的使用程度。轉(zhuǎn)租合同所約定的對(duì)租賃物的使用致使租賃物危害（即正常使用所致消耗及損害）程度不能大于原租賃合同，以避免次承租人對(duì)租賃物的正常使用給租賃物造成的磨損大于出租人的預(yù)期。因?yàn)槌鲎馊藢?duì)承租人如何使用租賃物是有預(yù)期的，并把這樣一種預(yù)期與租金的支付相聯(lián)系。如果次承租人對(duì)租賃物的正常使用給租賃物造成的磨損大于原承租人的預(yù)期，而租金卻又沒有增加，那就是對(duì)原出租人不公平。
