違章建筑能出租嗎

2007年8月，王某將其未經(jīng)審批擅自搭建的店面出租給劉某，雙方約定租期兩年，月租金1200元，租金共計28800元。2009年8月，店面到期，劉某以王某出租的店面為違章建筑，租賃合同為無效合同，要求王某返還其已付的租金28800元。雙方遂起爭執(zhí)。

承租人能否因承租屋為違章建筑，以租賃合同無效為由要求出租人返還已付租金嗎？

第一種意見認(rèn)為，王某將違章搭建的店面出租給劉某，該租賃合同依法無效，出租人依法應(yīng)返還依據(jù)無效合同取得的財產(chǎn)。因此，王某應(yīng)返還劉某兩年交付的租金28800元。

第二種意見認(rèn)為，王某和劉某達(dá)成的租賃合同確實(shí)無效，雙方依法應(yīng)返還依據(jù)無效合同取得的財產(chǎn)，劉某除了要向王某返還承租的店面外，還應(yīng)返還其占有店面期間所獲得的占有利益，該占有利益在本案中已量化為相應(yīng)的租金，該租金劉某已先行支付，劉某無權(quán)要求王某返還上述款項。

房屋租賃合同無效能要回租金嗎

筆者同意第二種意見。

本案涉及到兩個問題，一是將違法搭建的店面予以出租的行為是否有效？二是合同無效后已付的租金是否應(yīng)予返還？

一、將違法搭建的店面予以出租的行為是否有效？財產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定，違法建筑因其建設(shè)行為的違法性，不能產(chǎn)生設(shè)立物權(quán)的法律效果，建設(shè)人因此不能享有違法建筑的物權(quán)權(quán)益。對于自己不能享有物權(quán)權(quán)益的違法搭建店面進(jìn)行出租的行為必然是無效的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條和第三條對此也分別對此也予以了規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。

二、合同無效后租金是否應(yīng)予返還？依照無效合同的處理原則，合同雙方應(yīng)各自返還依據(jù)無效合同取得的財產(chǎn)。那么，出租人是否應(yīng)返還承租人已交付的租金呢？筆者認(rèn)為，合同雖然認(rèn)定為無效，但對于承租者實(shí)際占有承租物期間的占有利益，承租者也是應(yīng)該返還給出租者的。而出租者雖然不能取得違法搭建店面的所有權(quán)，但并不妨礙其基于占有所應(yīng)享有的占有利益。在審判實(shí)踐中，占有利益一般量化為房屋租金。正因如此，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，“房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持?！睆闹锌梢?，即使租賃合同無效，法律也未剝奪出租人所應(yīng)享有的房屋占有利益，既然可以參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)來衡量房屋占有使用費(fèi)。那么，對于承租人以合同無效為由要求返還已交付的租金，一般不會被支持。

綜上，王某將違章搭建的店面出租給劉某，租賃合同依法無效，因劉某已實(shí)際占有店面兩年，除了要向王某返還承租的店面外，還應(yīng)返還其占有店面期間所獲得的占有利益，該占有利益在本案中已量化為相應(yīng)的租金，因此，劉某無權(quán)要求王某返還28800元租金。