一、可以解除租賃合同的情形

在房屋租賃關(guān)系中，因當(dāng)事人一方或雙方的原因而導(dǎo)致房屋租賃合同解除的情況屢見不鮮。所謂房屋租賃合同的解除，是指合同依法成立后，在尚未履行或尚未完全履行前，因雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，或一方當(dāng)事人的意思表示，或法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的某些情況出現(xiàn)，使合同關(guān)系消滅。房屋租賃合同的解除，既可是出租方的單方解除，也可是承租方的單方解除。

1、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋租賃管理辦法》以及其他法律法規(guī)的規(guī)定，承租人有下列行為之一或出租人因自身不可預(yù)見、不可克服的原因時(shí)，出租人可以提前終止房屋租賃合同：

（1）承租人擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的；

（2）承租人利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害社會(huì)公共利益的；

（3）承租人私自與他人互換房屋的；

（4）承祖人不按合同規(guī)定的期限交納房租達(dá)到一定期限的，根據(jù)《城市私有房屋管理規(guī)定》，承租人累計(jì)6個(gè)月拒不交納租金的，出租人有權(quán)解除合同；

（5）承租人故意損壞承租房屋，出租人有權(quán)解除合同，并要求承租人恢復(fù)房屋原狀，造成損失的，承租人應(yīng)賠償損失；

（6）承租人擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)或者違反合同擅自改變房屋用途的；

（7）出租人因不可預(yù)見的原因確實(shí)需要收回房屋的。

2、有下列情形之一的，承租人可以提前解除租賃合同：

（1）出租人交付的房屋不符合合同約定的裝飾標(biāo)準(zhǔn)、使用用途的；

（2）出租房屋出現(xiàn)重大損毀，有傾倒危險(xiǎn)，出租人經(jīng)承租人催告，拒不進(jìn)行修繕的；

（3）承租人已自建房屋或購置房屋，確實(shí)無須再繼續(xù)租賃他人房屋的；

（4）承租人遷離租賃房屋所在地區(qū)的。

二、解除租賃合同的法律后果

房屋租賃合同的解除，出租人或承租人應(yīng)向?qū)Ψ教岢鼋獬贤臅嫱ㄖ?，如果對方同意解除，即可達(dá)成協(xié)議，簽訂書面的解除協(xié)議；如果雙方意思表示不一致的，可訴請人民法院裁判。原租賃合同需要辦理特殊手續(xù)的，解除協(xié)議時(shí)也應(yīng)當(dāng)辦理相應(yīng)的手續(xù)，如原合同經(jīng)過公證或鑒證的，解除協(xié)議也應(yīng)按規(guī)定到原公證機(jī)關(guān)或鑒證機(jī)關(guān)備案。

房屋租賃合同解除后，尚未履行的部分不再履行，因一方的過錯(cuò)造成合同解除的，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任；雙方均有過錯(cuò)的，應(yīng)根據(jù)各自的過錯(cuò)程度承擔(dān)違約責(zé)任；若不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的責(zé)任導(dǎo)致租賃合同解除的，應(yīng)根據(jù)公平的原則進(jìn)行處理；如屬于不可抗力導(dǎo)致不能繼續(xù)履行合同的，當(dāng)事人可以部分或者全部免除責(zé)任：