一、買房時(shí)一定要有定金條款嗎

收受定金的效力主要表現(xiàn)在：

1、當(dāng)合同履行時(shí)，定金應(yīng)當(dāng)返還或者作為給付的一部分。合同得以履行，定金應(yīng)予以返還。若定金與應(yīng)為給付的種類相同，以可以作為給付的一部分。

2、 當(dāng)合同由于可歸責(zé)于定金給付當(dāng)事人的事由而陷入不能履行時(shí)，給付定金的一方無權(quán)要求返還定金。給付定金的一方本應(yīng)向?qū)Ψ疆?dāng)事人就其違約行為付損害賠償責(zé)任，雙方當(dāng)事人約定了定金，守約方可以徑直占有定金作為損害賠償。受約方不能再向給付定金的一方提出賠償請(qǐng)求。

3、 當(dāng)合同可歸責(zé)于收受定金當(dāng)事人的事由而陷入不能履行時(shí)，收受定金的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。由于作為違約方的定金收受方既應(yīng)向定金給付方賠償預(yù)定金數(shù)額相同的損失，又應(yīng)向定金給付方返還其收受的定金，故作為違約方的定金收受方自應(yīng)予以返還。

二、怎么確定定金的數(shù)額

首先，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，定金的數(shù)額可以由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。

另外，定金合同訂立后，經(jīng)常出現(xiàn)實(shí)際交付的定金數(shù)額與約定的數(shù)額不一致的情況。實(shí)踐中一般多交定金的情況較少，少交的情況出現(xiàn)較多。由于定金合同是在交付定金時(shí)生效，所以，對(duì)于少交的部分不宜強(qiáng)制履行。當(dāng)事人接受了不足額的定金，實(shí)際上等于接受的定金額即為定金范圍，對(duì)于未交部分，接受定金的一方無權(quán)再要求對(duì)方補(bǔ)交。因此，不論是多交還是少交定金，只要對(duì)方當(dāng)事人接受了，就視為定金的數(shù)額發(fā)生了變化。實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額，視為變更定金合同；收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效。