一、商品房買賣中哪些是要約

要約和要約邀請是我們在日常生活中經(jīng)常見到的兩個法律術(shù)語，雖然常見，但業(yè)外人士不很容易弄清其概念，業(yè)內(nèi)人士也不很容易劃分清楚其界限和內(nèi)涵。這就給我們――經(jīng)常要利用各種手段宣傳我們的產(chǎn)品和服務(wù)――的房地產(chǎn)行業(yè)出了一道難題。但因其內(nèi)涵、法律效力及可能引起的法律后果有很大的不同，所以，如何理解商品房廣告中到底哪些宣傳屬于要約，會構(gòu)成合同條款的內(nèi)容，哪些宣傳屬于要約邀請，不會構(gòu)成合同條款的內(nèi)容，對我們的意義還是非常重要的。

要約在《中華人民共和國合同法》第十四條中有明確的定義：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

（一）內(nèi)容具體確定；

（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束?！?/p>

要約是希望同他人訂立合同的意思表示，如果受要約人承諾，要約人就要受要約的約束，就要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

二、商品房買賣中何為要約邀請

要約邀請在《中華人民共和國合同法》第十五條有明確的定義：“ 要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。

商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。”

要約邀請又稱要約引誘，是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示，是當(dāng)事人訂立合同的預(yù)備行為，行為人在法律上無須承擔(dān)責(zé)任。

三、如何確定要約和要約邀請

1、總的原則：

合同法和司法解釋均將商業(yè)廣告和商品房的銷售廣告和宣傳資料定性為要約邀請。

2、除外規(guī)定：

即當(dāng)商品房的銷售廣告和宣傳資料同時符合下列條件時，其性質(zhì)將變?yōu)橐s，出賣人違反的，將承擔(dān)違約責(zé)任：

（１）出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾；

（２）該說明和允諾具體確定；

（３）該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響；

（４）該說明和允諾不論是否載入商品房買賣合同。

3、房屋及相關(guān)設(shè)施：

應(yīng)理解為硬件設(shè)施，包括三個層次：①房屋結(jié)構(gòu)部分，房屋內(nèi)裝飾裝修、水電煤氣、各種管線等；②房屋所在樓宇的公共部分，比如大堂、電梯間、樓梯間、外立面等的造型、顏色、用材及品牌、裝飾裝修標準等；③房屋所屬項目的配套、綠化、規(guī)劃道路、供暖方式等。

不應(yīng)包括軟件部分，如選聘的物業(yè)管理公司的品牌，服務(wù)配套中服務(wù)商的品牌。

因此，在廣告宣傳中，對硬件部分應(yīng)非常慎重，而對于在銷售中作為賣點公開承諾的很具體的軟件部分，只要承諾時實事求是，產(chǎn)品交付時與第三方的合同確實在履行，就應(yīng)認定宣傳者已履行承諾，不必要求軟件部分像房屋一樣長期不變。

4、商品房開發(fā)規(guī)劃范圍：

狹義的理解應(yīng)為：規(guī)劃批準的項目用地范圍內(nèi)的所有建筑及配套設(shè)施，是一個空間方位的概念。

廣義的理解應(yīng)為：規(guī)劃批準的項目中所涉及的組成建筑和配套設(shè)施的所有元素。凡是與該元素有關(guān)的，都應(yīng)列入此范圍。

比如說，某某項目規(guī)劃用地范圍外的一塊地，客戶投訴說，銷售人員在賣房時承諾是一片綠地，也不會有超高建筑，但事實并非如此。按照狹義的理解，該說明和允諾不在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)，只能理解為要約邀請；但如果按照廣義的理解，綠地是組成建筑和配套環(huán)境的一個元素，因此，對于綠地的說明和承諾應(yīng)理解為要約。

通常情況下，我們認為對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍應(yīng)按照狹義的理解，但如果對超出商品房開發(fā)規(guī)劃范圍外的事務(wù)的說明和承諾對客戶非常重要又比較具體明確，不能排除被認定為要約。

5、說明和允諾具體確定：

具體確定是區(qū)分要約和要約邀請的很重要的一點，所謂具體確定，通常是指要約的內(nèi)容明確、全面，受要約人通過要約能清楚的知道要約人的真實意思表示和將來可能訂立的合同的主要的內(nèi)容。

6、對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響：

什么樣的說明和允諾對想要訂立商品房的買賣合同的客戶具有重大的影響，因人而異，不同的客戶關(guān)注點會非常的不同，因此，如果僅因為這一點發(fā)生糾紛，法官的自由裁量度將會很大，比較難以作出判斷。但房屋價格的構(gòu)成是發(fā)展商確定的，確定價格的依據(jù)會是發(fā)展商比較容易掌握的。大眾通常也會知道不同的設(shè)施和不同的材料、配套等對商品房價格的影響，不同價格房屋所對應(yīng)的客戶群的要求是不同的。這一點客戶和法官也會對此有個常識性的判斷。