一、什么是房屋轉(zhuǎn)租

轉(zhuǎn)租，是出租人將租賃房屋租給承租人，承租人又把承租房屋租給次承租人的租賃法律關(guān)系。前一個租賃關(guān)系叫做本租，形成轉(zhuǎn)租，本租必須成立且有效。后一個租賃關(guān)系叫轉(zhuǎn)租。如果承租人將租賃房屋完全轉(zhuǎn)租給第三人，自己退出租賃關(guān)系，不再做承租人，是第三人和出租人建立租賃關(guān)系，就不是轉(zhuǎn)租，而是房屋租賃合同的債權(quán)債務(wù)概括轉(zhuǎn)移。而轉(zhuǎn)租是本租的承租人把租賃的房屋再租給次承租人，轉(zhuǎn)租中的出租人原本是承租人，卻變成了出租人，即俗稱的“二房東”，即本來的房客變成了二房東。

二、轉(zhuǎn)租符合哪些條件時合法有效

（一）轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意

承租期間，承租人在原則上不可以轉(zhuǎn)租。承租人想把租賃房屋轉(zhuǎn)租出去，必須經(jīng)過出租人同意，沒有經(jīng)過出租人同意轉(zhuǎn)租的，叫不合法轉(zhuǎn)租或者違法轉(zhuǎn)租{9}，為無效。對此，《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失?！薄俺凶馊宋唇?jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！?/p>

（二）轉(zhuǎn)租期限應(yīng)當(dāng)在本租剩余期限之內(nèi)

司法解釋第十五條還規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限應(yīng)當(dāng)在承租人的剩余租賃期限內(nèi)，超出承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期間無效。司法解釋規(guī)定“但出租人與承租人另有約定的除外”，是說如果出租人與承租人另有約定，在剩余的租賃期限之外的轉(zhuǎn)租也是有效的，可以按照約定確定轉(zhuǎn)租有效。不過，這實際上等于本租又約定了新的租賃期間，這樣理解更為合適。因此，可以確定轉(zhuǎn)租合同有效的基本條件，一是出租人同意，二是在剩余租賃期間。

（三）出租人的異議權(quán)和同意轉(zhuǎn)租的推定

出租人知道承租人轉(zhuǎn)租而不反對的，司法解釋規(guī)定了兩個規(guī)則：

第一，出租人知道承租人轉(zhuǎn)租的事實，承租人構(gòu)成擅自轉(zhuǎn)租，司法解釋規(guī)定了六個月的異議期限，在六個月內(nèi)，出租人發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租的事實，可以提出異議。該異議權(quán)是形成權(quán)，一經(jīng)提出異議，轉(zhuǎn)租就無效。六個月期限是除斥期間，為不變期間。

第二，超出六個月異議期，出租人沒有提出異議的，推定出租人同意轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同有效，出租人應(yīng)當(dāng)認(rèn)可承租人和次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同的效力。

（四）次承租人可以參加本租發(fā)生的訴訟

轉(zhuǎn)租合同的第三人即次承租人，在本租當(dāng)事人之間發(fā)生爭議時，可以參加。因為本租雙方當(dāng)事人發(fā)生糾紛提起訴訟時，或者爭議合同效力，或者爭議租金，其后果可能影響到次承租人的利益，因此，次承租人有權(quán)要求參加訴訟。在參加訴訟時，次承租人的身份是無獨立請求權(quán)的第三人，沒有獨立的請求權(quán)。次承租人以無獨立請求權(quán)的第三人要求參加本租雙方當(dāng)事人爭議的訴訟，法院不應(yīng)該拒絕。

值得研究的是，司法解釋把這個規(guī)則寫在第十六條，即“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持”的規(guī)定之后，那么，這個規(guī)則僅僅是對此而言，還是對所有的轉(zhuǎn)租的訴訟都適用？按照條文的邏輯，這個規(guī)則應(yīng)當(dāng)僅僅適用于異議權(quán)和推定同意轉(zhuǎn)租的訴訟中，但事實上在其他方面也會出現(xiàn)本租訴訟關(guān)乎次承租人利益的問題，因此，次承租人以無獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟的，法院應(yīng)當(dāng)支持。

（五）承租人拖欠租金次承租人的抗辯權(quán)

承租人拖欠租金，屬于根本違約，出租人起訴要求解除合同，涉及次承租人的轉(zhuǎn)租合同利益。對此，次承租人可以代承租人繳納拖欠的租金和違約金，可以作為抗辯理由進(jìn)行抗辯，主張不得解除合同。這是一個合理的抗辯。次承租人享有解除合同的抗辯權(quán)。對此，出租人不能解除租賃合同。至于次承租人交納的租金和違約金，是替承租人交的，因此，超出次承租人應(yīng)付的租金數(shù)額，可以抵作轉(zhuǎn)租的租金，或者向承租人追償。

（六）次承租人騰房的義務(wù)和逾期使用費支付義務(wù)

房屋租賃合同解除以后，因為有轉(zhuǎn)租合同存在，出租人在次承租人還在占有這個房子的時候，有權(quán)要求次承租人騰房，理由是本租合同已經(jīng)解除，轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然不復(fù)存在，次承租人負(fù)有騰房義務(wù)。如果次承租人在解除合同之后，對租賃房屋仍然占有一段時間的，對逾期騰房的房屋使用費負(fù)有支付義務(wù)。

本租合同的當(dāng)事人是出租人和承租人，而轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人是承租人和次承租人之間的合同，按照合同相對性原則，似乎出租人在只能要求承租人承擔(dān)義務(wù)，無權(quán)請求次承租人負(fù)擔(dān)義務(wù)。但由于租賃合同已經(jīng)解除，次承租人占有租賃房屋已經(jīng)沒有法律上的原因，出租人可以直接針對次承租人，請求騰房，支付逾期使用費用。