一、什么是商品房

一般認為，商品房是與傳統的福利房相對應的一個名詞。福利房，即由國家或者單位給予各種政策支持，無償或低價分配給職工居住或使用的房屋，該類房屋不得自由流通。一般來說，職工只有使用權而無所有權。而商品房是由房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)，專門用于出售或出租的房屋。商品房無論是在價格還是流通方面均反映其作為商品的特性，其價格由市場決定，流通實行自由流通。商品房買賣是購房者有償取得商品房所有權的一種方式。在我國商品房買賣根據買賣主體不同，可分為一級市場買賣和二級市場買賣。所謂一級市場買賣即在開發(fā)商和購房者之間進行的商品房買賣；所謂二級市場買賣即在購房者之間進行的商品房買賣。

二、如何認定商品房商業(yè)廣告的性質

根據《合同法》第15條第1款規(guī)定，商業(yè)廣告在原則上是一種要約邀請，一般情況下不能將未訂立合同中的宣傳廣告內容作為合同內容看待。但由于近年來，出賣人利用廣告作過分夸大宣傳，誘騙買受人訂立購房合同，但在事后卻不予兌現，這也是商品房投訴率逐年上升的主要原因。但由于商業(yè)廣告、宣傳資料一般只能作為要約邀請?zhí)幚?，只要在合同中未有約定，便很難追究出賣人的責任。基于此，要求廣告對出賣人有所約束，是非常必要的。而《商品房買賣解釋》第3條明確將某些銷售廣告和宣傳資料視為合同的一部分。該條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋人格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。對于該條的適用，應把握以下幾點：

（一）所作說明及允諾具體確定，即有明確具體的交房標準、交房日期、設備品牌、外觀形象，確定的小區(qū)規(guī)劃目標、配套設施，對于一些虛幻的描約，如“成功人士的選擇”、“坐擁繁華”、“具有無限的升值潛力”等，則顯然不符合這一特征，不能作為要約內容對待。

（二）廣告的內容是對商品房開發(fā)范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾，包括作為買賣合同標的物的房屋本身的位置、朝向、戶型、結構、空間尺寸，設備安裝的數量、品牌，住宅小區(qū)的規(guī)劃、配套設施等，對于開發(fā)范圍外的描述，一則并不能由出賣人控制，二則這些描述的真?zhèn)钨I受人只要到現場觀察一下或向有關規(guī)劃部門咨詢一下即可了解，廣告應允許出賣人作細微的夸張或過分虛假的描述，這些開發(fā)范圍外的宣傳即屬此類，買受人應對此描述負有鑒別的義務，否則應為自己的疏忽大意承擔責任；

（三）對商品房買賣合同的訂立和價格的確定具有重大影響，即廣告內容不僅對購房人具有重大的心理誘惑，對買賣合同的訂立產生重要的影響，而且屬于房屋價格的構成要件，如優(yōu)惠購買的折扣、隨房贈送的附屬設施，免費或優(yōu)惠享受的配套設施，房屋的質量、環(huán)境和設備品牌的說明和允諾。