一、什么是商品房

一般認(rèn)為，商品房是與傳統(tǒng)的福利房相對(duì)應(yīng)的一個(gè)名詞。福利房，即由國家或者單位給予各種政策支持，無償或低價(jià)分配給職工居住或使用的房屋，該類房屋不得自由流通。一般來說，職工只有使用權(quán)而無所有權(quán)。而商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)，專門用于出售或出租的房屋。商品房無論是在價(jià)格還是流通方面均反映其作為商品的特性，其價(jià)格由市場決定，流通實(shí)行自由流通。商品房買賣是購房者有償取得商品房所有權(quán)的一種方式。在我國商品房買賣根據(jù)買賣主體不同，可分為一級(jí)市場買賣和二級(jí)市場買賣。所謂一級(jí)市場買賣即在開發(fā)商和購房者之間進(jìn)行的商品房買賣；所謂二級(jí)市場買賣即在購房者之間進(jìn)行的商品房買賣。

二、如何認(rèn)定商品房商業(yè)廣告的性質(zhì)

根據(jù)《合同法》第15條第1款規(guī)定，商業(yè)廣告在原則上是一種要約邀請(qǐng)，一般情況下不能將未訂立合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容看待。但由于近年來，出賣人利用廣告作過分夸大宣傳，誘騙買受人訂立購房合同，但在事后卻不予兌現(xiàn)，這也是商品房投訴率逐年上升的主要原因。但由于商業(yè)廣告、宣傳資料一般只能作為要約邀請(qǐng)?zhí)幚?，只要在合同中未有約定，便很難追究出賣人的責(zé)任。基于此，要求廣告對(duì)出賣人有所約束，是非常必要的。而《商品房買賣解釋》第3條明確將某些銷售廣告和宣傳資料視為合同的一部分。該條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋人格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于該條的適用，應(yīng)把握以下幾點(diǎn)：

（一）所作說明及允諾具體確定，即有明確具體的交房標(biāo)準(zhǔn)、交房日期、設(shè)備品牌、外觀形象，確定的小區(qū)規(guī)劃目標(biāo)、配套設(shè)施，對(duì)于一些虛幻的描約，如“成功人士的選擇”、“坐擁繁華”、“具有無限的升值潛力”等，則顯然不符合這一特征，不能作為要約內(nèi)容對(duì)待。

（二）廣告的內(nèi)容是對(duì)商品房開發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾，包括作為買賣合同標(biāo)的物的房屋本身的位置、朝向、戶型、結(jié)構(gòu)、空間尺寸，設(shè)備安裝的數(shù)量、品牌，住宅小區(qū)的規(guī)劃、配套設(shè)施等，對(duì)于開發(fā)范圍外的描述，一則并不能由出賣人控制，二則這些描述的真?zhèn)钨I受人只要到現(xiàn)場觀察一下或向有關(guān)規(guī)劃部門咨詢一下即可了解，廣告應(yīng)允許出賣人作細(xì)微的夸張或過分虛假的描述，這些開發(fā)范圍外的宣傳即屬此類，買受人應(yīng)對(duì)此描述負(fù)有鑒別的義務(wù)，否則應(yīng)為自己的疏忽大意承擔(dān)責(zé)任；

（三）對(duì)商品房買賣合同的訂立和價(jià)格的確定具有重大影響，即廣告內(nèi)容不僅對(duì)購房人具有重大的心理誘惑，對(duì)買賣合同的訂立產(chǎn)生重要的影響，而且屬于房屋價(jià)格的構(gòu)成要件，如優(yōu)惠購買的折扣、隨房贈(zèng)送的附屬設(shè)施，免費(fèi)或優(yōu)惠享受的配套設(shè)施，房屋的質(zhì)量、環(huán)境和設(shè)備品牌的說明和允諾。