一、購房定金是否屬于定金

目前在商品房買賣過程中，當(dāng)購房人選中自己滿意的樓盤，與開發(fā)商達(dá)成購房的初步意向后，開發(fā)商通常都要求與購房人簽訂認(rèn)購書。這些認(rèn)購書一般都對商品房的具體位置、面積、價款做出約定，同時還約定購房人應(yīng)當(dāng)交納的預(yù)付款、定金、押金或訂金。一般來說，只有買賣雙方明確書面約定了“定金”字樣，才是法律意義上的定金。但是，如果買賣雙方在認(rèn)購書中約定，雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，系因購房人違約造成，則訂金、押金不退還；如系因開發(fā)商違約，則應(yīng)雙倍返還訂金、押金之類的條款，那么，此時訂金與押金均屬于定金的性質(zhì)，應(yīng)認(rèn)定為購房定金。

從實(shí)踐中看，認(rèn)購書起到為購房人預(yù)留房號，保證簽訂商品房買賣合同的作用。盡管認(rèn)購書的性質(zhì)在法理上還存在爭議，但一般認(rèn)為，商品房認(rèn)購書與商品房買賣合同相當(dāng)于預(yù)約合同與本約合同的關(guān)系，即預(yù)約合同是為簽訂本約合同而訂立的。而通過認(rèn)購書中定金條款的設(shè)定，來約定雙方在一定期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同這一本約合同的權(quán)利義務(wù)，正是對當(dāng)一方出現(xiàn)締約過失時，對于無過錯的另一方的有效補(bǔ)償。因此，從這個意義上說，購房定金屬于立約定金，即為保證正式簽訂商品房買賣合同而交付的定金。

二、商品房買賣中何時適用定金罰則

何時適用定金罰則呢？對此，實(shí)踐中存在著兩種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要購房人不與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，就違反了認(rèn)購書的約定，開發(fā)商就可以沒收定金；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，只要購房人按期前去簽訂商品房買賣合同，購房人即履行了認(rèn)購書中的簽訂本約的義務(wù)，如果開發(fā)商不同意購房人提出的簽約條件，導(dǎo)致合同無法簽訂，則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

這兩種觀點(diǎn)都有失偏頗。按照第一種觀點(diǎn)，開發(fā)商可以隨意提出各種有利于自己的補(bǔ)充協(xié)議，只要購房人不能接受，開發(fā)商就可堂而皇之地沒收定金，這也是實(shí)踐中開發(fā)商動輒沒收購房人定金的主要原因。按照第二種觀點(diǎn)，則會出現(xiàn)只要購房人前去售樓處簽約，即使購房人漫天要價，開發(fā)商也必須簽訂正式買賣合同，否則就必須雙倍返還定金，這同樣有違公平和誠實(shí)信用的合同法基本原則，不利于房地產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展。

因此，定金罰則的適用應(yīng)當(dāng)符合公平、誠信的基本原則。今年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！?/p>

具體來說，如果因?yàn)楹贤环綗o故不在認(rèn)購書中約定的時間內(nèi)到約定的地點(diǎn)去簽訂買賣合同或擅自改變在認(rèn)購書中雙方已經(jīng)確認(rèn)同意的條款，比如房屋的基本狀況、價款等導(dǎo)致買賣合同無法簽訂的，則系因當(dāng)事人一方原因造成本約無法簽訂，應(yīng)對該方適用定金罰則。如果商品房買賣合同未能簽訂是因?yàn)殡p方就認(rèn)購書中沒有提及的簽約細(xì)節(jié)和其它條款進(jìn)行協(xié)商不能取得一致所造成，則系非一方原因而是不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由所造成本約無法簽訂，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)將定金原額返還，而不應(yīng)適用定金罰則。

為了避免不必要的爭議，在此提醒買賣雙方，最好根據(jù)上述處理原則，在認(rèn)購書中對定金罰則的適用做出盡可能詳盡的約定。