一、什么是違約金

根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，違約金是指按照當(dāng)事人的約定或者法律直接規(guī)定，一方當(dāng)事人違約的，應(yīng)向另一方支付的金錢(qián)。違約金的標(biāo)準(zhǔn)是金錢(qián)，但當(dāng)事人也可以約定違約金的標(biāo)的物為金錢(qián)以外的其他財(cái)產(chǎn)。違約金具有擔(dān)保債務(wù)履行的功效，又具有懲罰違約人和補(bǔ)償無(wú)過(guò)錯(cuò)一方當(dāng)事人所受損失的效果，因此有的國(guó)家將其作為合同擔(dān)保的措施之一，有的國(guó)家將其作為違反合同的責(zé)任承擔(dān)方式。

二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同中如何計(jì)算違約金

商品房買(mǎi)賣(mài)合同中沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

（一）逾期交房的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)；按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。這與目前普遍采用商品房買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)準(zhǔn)文本中的約定的計(jì)算方式不同，又為大家提供了一種可以借鑒的方式。

（二）逾期付款的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)；按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期帶卡利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

（三）逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)；按照已付房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期帶卡利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

這是一個(gè)審判實(shí)踐上的重大突破，為解決長(zhǎng)期解決不了的產(chǎn)權(quán)登記問(wèn)題創(chuàng)造了條件。因?yàn)榇饲皩?duì)于逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記，只是判決確認(rèn)違約和限期辦理產(chǎn)權(quán)登記，損失賠償需要業(yè)主舉證有實(shí)際損失；即使業(yè)主舉出了損失的證據(jù)，法院也難認(rèn)定這損失與逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記之間的因果關(guān)系。因此，對(duì)于此類(lèi)案件法院也是無(wú)奈?，F(xiàn)在有了上述標(biāo)準(zhǔn)，法院可以徑直判決開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金了。

上述三種計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)都是在當(dāng)事人沒(méi)有約定標(biāo)準(zhǔn)情況下法院掌握的標(biāo)準(zhǔn)，如果當(dāng)事人雙方約定了標(biāo)準(zhǔn)，過(guò)高或過(guò)低時(shí)，法院將掌握這種情況下的上下限標(biāo)準(zhǔn)，即上限不低于實(shí)際損失，上限不高于實(shí)際損失的130%。