一、什么是立約定金

立約定金，也稱為訂約定金，是當(dāng)事人在訂立主合同之前為擔(dān)保以后正式訂立主合同而約定交付的定金。立約定金于主合同成立之前交付，它不是主合同成立的要件，它也不是主合同成立的證明，其作用只是保證當(dāng)事人有誠意建立合同關(guān)系，如果當(dāng)事人一方無故拒絕簽定合同，則喪失定金或加倍返還定金。立約定金其法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒有關(guān)系，立約定金的生效亦是獨(dú)立的，在主合同之前就成立。

二、如何正確適用立約定金

我國《民法通則》、《合同法》、《擔(dān)保法》中都沒有明文規(guī)定立約定金（上述法中規(guī)定的定金兼具證約定金和違約定金的性質(zhì)，不同于立約定金）。但隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)也持續(xù)升溫，在商品房預(yù)售實(shí)踐中廣泛存在著立約定金。在正式簽定合同之前，預(yù)購人往往與商品房開發(fā)商簽定確認(rèn)書或其他性質(zhì)內(nèi)容相似的文書，由購買人交付一定的金錢作為定金，這種定金既為立約定金。

盡管現(xiàn)行法上都沒有明確的規(guī)定立約定金，但這并不能阻礙我們?cè)谒痉▽?shí)踐中對(duì)立約定金的認(rèn)定。因?yàn)槭紫任覈P(guān)于定金的現(xiàn)行法律規(guī)范系任意性規(guī)范，在合同實(shí)踐中當(dāng)然允許合同當(dāng)事人約定立約定金，只要該約定不違反法律強(qiáng)制性的規(guī)定應(yīng)從其約定，此亦為合同自由的當(dāng)然內(nèi)容；其次作為訂立合同的當(dāng)事人，在合同訂立階段需承擔(dān)先契約義務(wù)立約定金可以作為擔(dān)保當(dāng)事人履行先契約義務(wù)的一種形式，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人在訂立合同前，約定立約定金。人通過認(rèn)購、訂立、預(yù)定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理……”以及最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》（以下簡稱解釋）第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！?/p>