一、什么是承租人支付租金的義務(wù)

租金的支付是承租人應(yīng)負擔的主要義務(wù)，也是租賃合同區(qū)別于借用合同的根本所在。承租人應(yīng)當及時、足額地交足租金，否則應(yīng)負債務(wù)不履行的責任。承租人遲延交付租金的，應(yīng)負遲延履行債務(wù)的責任。各國法律都規(guī)定出租人對承租人遲延履行租金債務(wù)可以定出一定的期限，并催告承租人履行之，承租人仍不履行的，出租人可以終止合同。我國《合同法》第227條也規(guī)定：“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)交付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！?/p>

二、如何變更租金

租金在合同中雖已明確約定，但在合同存續(xù)期間，如發(fā)生不可抗力以致租賃物滅失等等情況時，租金也會因之發(fā)生變動。

（一）在因承租人自己事由而不能對租賃物使用、收益場合，雖然承租人在事實上不能對標的物使用、收益，如承租人患病住院治療、有意外事故發(fā)生致其脫離對租賃物的占有而不能繼續(xù)使用、收益等情形下，承租人不能因此而免除支付租金的義務(wù)。

（二）在租賃物因客觀原因，使承租人不能繼續(xù)使用、收益時，租金的變動分不同情況：

1、租賃物一部滅失

在租賃物非因承租人的責任而部分毀損、滅失時，承租人當然可以請求減少租金；如租賃物之一部滅失使承租人無法實現(xiàn)合同目的時，承租人尚可拒絕租金之支付，并解除合同。

所謂的滅失，并非必然指作為標的物的租賃物在物質(zhì)形態(tài)上的消滅，而只是指依租賃物的使用、收益狀態(tài)，按照社會上一般的觀念來看，已不適于使用、收益的即為滅失。如汽車發(fā)動機損壞，導(dǎo)致汽車無法發(fā)動使用的，雖然汽車仍存在，但已不適于使用、收益，也可稱之為滅失。在承租人就租賃物一部滅失時的租金減少請求權(quán)，是否必須等修繕不能時方才發(fā)生，學(xué)者之間有不同看法。有認為如修繕為可能的，則當出租人已應(yīng)其請求而履行修繕義務(wù)時，承租人不得再請求減少租金；也有的主張對于此時承租人的主張，不限于修繕義務(wù)之履行請求，而是可以在請求履行修繕義務(wù)與請求減少租金之中選擇一種而為主張。也有學(xué)者認為，請求修繕義務(wù)的履行，與請求減少租金兩者并不妨礙，可同時請求。我們認為，最后一種主張較為符合我國立法現(xiàn)實。我國《合同法》第221條規(guī)定：“承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未盡維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當相應(yīng)減少租金或者延長租期?！庇纱丝梢?，承租人不僅可以請求出租人履行修繕義務(wù)，還可以請求租金之減少。

至于承租人的減租請求是否可以溯及到租賃物滅失之時，還是只能自提出減租請求之后對部分租金發(fā)生效力，學(xué)者們也有不同看法。我們認為，租金為對租賃物使用、收益而由承租人向出租人支付的對價。嚴格地說，在租賃這種繼續(xù)性合同中，承租人終止合同的，其終止自然只能向以后發(fā)生，不能溯及以前發(fā)生之情事，這是合同的解除與合同的終止兩者有不同效力的當然之義（但我國《合同法》未區(qū)別解除和終止，本處對解除與終止的效力也不作區(qū)別，以保持一致）。然而租金既然是使用、收益租賃物的對價，承租人因租賃物滅失，而事實上自其滅失時已未曾對其使用、收益，則當然也就不應(yīng)支付作為使用、收益租賃物對價的租金。故而出租人如已收受承租人支付的租賃物滅失后至請求減租前的租金的，構(gòu)成不當?shù)美?。因此，承租人在終止合同或請求減少租金時，雖不能當然地將租賃物滅失后支付的租金包括在內(nèi)，但尚可另依不當?shù)美埱蠖玫絻斶€或按相應(yīng)比例減少，而不是不能請求。

2、租賃物全部滅失的

租賃物的滅失有不可歸責于承租人及可歸責于承租人兩種情況。

租賃物因不可歸責于承租人原因而全部滅失的，也可以分為兩種情況；一是租賃物的滅失雙方當事人都無責任，而是因不可抗力等原因造成的情形下，承租人不再支付租金。同時因為合同的標的物已完全滅失，合同履行成為不可能，因此合同也當然終止。而出租人對此無過錯，也不向承租人負責任。二是租賃物的滅失可歸責于出租人的。租賃物如因此而滅失的，不發(fā)生租金債務(wù)問題；但承租人不主張此種合同終止的，是否租金債權(quán)仍存在？其實，既然標的物全部滅失，則合同的履行為客觀不能，應(yīng)認為合同不必當事人主張即自動終止。否則，徒然導(dǎo)致法律關(guān)系復(fù)雜，實在沒有必要，也沒有實益。即使合同在存續(xù)中發(fā)生租賃物全部滅失的也應(yīng)如此，即已存在的租金債務(wù)也只計算到標的物滅失時為止。在因可歸責于出租人的事由所致合同完全不能履行的，承租人還可因此向出租人請求損害賠償。

在租賃物因可歸責于承租人的事由而全部滅失時，承租人應(yīng)當負損害賠償責任。關(guān)于承租人此時是否還應(yīng)支付租金，我國法無明確規(guī)定，但有學(xué)者的觀點認為承租人 “如果使用不合理，導(dǎo)致租賃物較大損失甚至滅失的，承租人不但應(yīng)照付租金，而且應(yīng)賠償損失；如果租賃物的滅失屬于承租人保管不善的原因，承租人應(yīng)照付租金，并應(yīng)負責賠償”。也有的學(xué)者則認為如由承租人的原因而致租賃物全部毀損滅失，當事人之間的租賃合同只能終止，承租人雖應(yīng)負賠償責任，但其交付租金的義務(wù)自然也就終止。我們認為民事賠償?shù)幕驹瓌t是損失的填補，因此，出租人既不能就租賃物的滅失而取得雙倍賠償，也不應(yīng)因他人的過失而負擔不應(yīng)發(fā)生的損失。租賃物滅失的，承租人因不能繼續(xù)使用收益租賃物，因此，可以不再支付租金。

3。因情勢變更引起的租金變更

在動產(chǎn)租賃中，因租期一般不長，不會發(fā)生租賃物價值的巨大變化。而在不動產(chǎn)租賃中，由于其租期較長，而且不動產(chǎn)本身的價格變動往往較大。故而，較長期限的租賃合同，容易產(chǎn)生因租賃物價值發(fā)生巨大變化引起的租金價格糾紛?！度毡窘璧胤ā罚赐恋刈庥梅ǎ┑?2條第1款規(guī)定：“地租或租金，因?qū)ν恋氐淖舛惢蚱渌n的增減及土地價格的高低、或者與比鄰?fù)恋氐牡刈饣蜃饨鸨容^已發(fā)生不適當時，不拘契約的條件，當事人得向?qū)碚埱蟮刈饣蜃饨鸬脑鰷p。但定有在一定期間內(nèi)不增加地租或租金的特約時，從其所定。”并且在第2款、第3款里規(guī)定對于地租或租金的增加額，當事人達不成協(xié)議時，在裁判作出前，支付租金方可先行以認為相當?shù)淖饨鸲鵀橹Ц?，于裁判后再行增減。在要求減少租金時，支付租金方也可以認為相當?shù)淖饨鹣刃兄Ц?，并待裁判確定后再行增減。《借家法》（即房屋租用法）第7條也就建筑物的租金問題作了類似的規(guī)定。在我國臺灣地區(qū)“民法”上，也以不動產(chǎn)價值的變化作為要求增減租金的原因，但其僅用于不定期，對于定期租賃則不適用。理由是定期租賃在其期限內(nèi)，可認為當事人于其期限內(nèi)有不變更租金額的意思。