一、什么是承租人支付租金的義務(wù)

租金的支付是承租人應(yīng)負(fù)擔(dān)的主要義務(wù)，也是租賃合同區(qū)別于借用合同的根本所在。承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)、足額地交足租金，否則應(yīng)負(fù)債務(wù)不履行的責(zé)任。承租人遲延交付租金的，應(yīng)負(fù)遲延履行債務(wù)的責(zé)任。各國(guó)法律都規(guī)定出租人對(duì)承租人遲延履行租金債務(wù)可以定出一定的期限，并催告承租人履行之，承租人仍不履行的，出租人可以終止合同。我國(guó)《合同法》第227條也規(guī)定：“承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)交付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！?/p>

二、如何變更租金

租金在合同中雖已明確約定，但在合同存續(xù)期間，如發(fā)生不可抗力以致租賃物滅失等等情況時(shí)，租金也會(huì)因之發(fā)生變動(dòng)。

（一）在因承租人自己事由而不能對(duì)租賃物使用、收益場(chǎng)合，雖然承租人在事實(shí)上不能對(duì)標(biāo)的物使用、收益，如承租人患病住院治療、有意外事故發(fā)生致其脫離對(duì)租賃物的占有而不能繼續(xù)使用、收益等情形下，承租人不能因此而免除支付租金的義務(wù)。

（二）在租賃物因客觀原因，使承租人不能繼續(xù)使用、收益時(shí)，租金的變動(dòng)分不同情況：

1、租賃物一部滅失

在租賃物非因承租人的責(zé)任而部分毀損、滅失時(shí)，承租人當(dāng)然可以請(qǐng)求減少租金；如租賃物之一部滅失使承租人無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的時(shí)，承租人尚可拒絕租金之支付，并解除合同。

所謂的滅失，并非必然指作為標(biāo)的物的租賃物在物質(zhì)形態(tài)上的消滅，而只是指依租賃物的使用、收益狀態(tài)，按照社會(huì)上一般的觀念來(lái)看，已不適于使用、收益的即為滅失。如汽車(chē)發(fā)動(dòng)機(jī)損壞，導(dǎo)致汽車(chē)無(wú)法發(fā)動(dòng)使用的，雖然汽車(chē)仍存在，但已不適于使用、收益，也可稱(chēng)之為滅失。在承租人就租賃物一部滅失時(shí)的租金減少請(qǐng)求權(quán)，是否必須等修繕不能時(shí)方才發(fā)生，學(xué)者之間有不同看法。有認(rèn)為如修繕為可能的，則當(dāng)出租人已應(yīng)其請(qǐng)求而履行修繕義務(wù)時(shí)，承租人不得再請(qǐng)求減少租金；也有的主張對(duì)于此時(shí)承租人的主張，不限于修繕義務(wù)之履行請(qǐng)求，而是可以在請(qǐng)求履行修繕義務(wù)與請(qǐng)求減少租金之中選擇一種而為主張。也有學(xué)者認(rèn)為，請(qǐng)求修繕義務(wù)的履行，與請(qǐng)求減少租金兩者并不妨礙，可同時(shí)請(qǐng)求。我們認(rèn)為，最后一種主張較為符合我國(guó)立法現(xiàn)實(shí)。我國(guó)《合同法》第221條規(guī)定：“承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未盡維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期?！庇纱丝梢?jiàn)，承租人不僅可以請(qǐng)求出租人履行修繕義務(wù)，還可以請(qǐng)求租金之減少。

至于承租人的減租請(qǐng)求是否可以溯及到租賃物滅失之時(shí)，還是只能自提出減租請(qǐng)求之后對(duì)部分租金發(fā)生效力，學(xué)者們也有不同看法。我們認(rèn)為，租金為對(duì)租賃物使用、收益而由承租人向出租人支付的對(duì)價(jià)。嚴(yán)格地說(shuō)，在租賃這種繼續(xù)性合同中，承租人終止合同的，其終止自然只能向以后發(fā)生，不能溯及以前發(fā)生之情事，這是合同的解除與合同的終止兩者有不同效力的當(dāng)然之義（但我國(guó)《合同法》未區(qū)別解除和終止，本處對(duì)解除與終止的效力也不作區(qū)別，以保持一致）。然而租金既然是使用、收益租賃物的對(duì)價(jià)，承租人因租賃物滅失，而事實(shí)上自其滅失時(shí)已未曾對(duì)其使用、收益，則當(dāng)然也就不應(yīng)支付作為使用、收益租賃物對(duì)價(jià)的租金。故而出租人如已收受承租人支付的租賃物滅失后至請(qǐng)求減租前的租金的，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。因此，承租人在終止合同或請(qǐng)求減少租金時(shí)，雖不能當(dāng)然地將租賃物滅失后支付的租金包括在內(nèi)，但尚可另依不當(dāng)?shù)美?qǐng)求而得到償還或按相應(yīng)比例減少，而不是不能請(qǐng)求。

2、租賃物全部滅失的

租賃物的滅失有不可歸責(zé)于承租人及可歸責(zé)于承租人兩種情況。

租賃物因不可歸責(zé)于承租人原因而全部滅失的，也可以分為兩種情況；一是租賃物的滅失雙方當(dāng)事人都無(wú)責(zé)任，而是因不可抗力等原因造成的情形下，承租人不再支付租金。同時(shí)因?yàn)楹贤臉?biāo)的物已完全滅失，合同履行成為不可能，因此合同也當(dāng)然終止。而出租人對(duì)此無(wú)過(guò)錯(cuò)，也不向承租人負(fù)責(zé)任。二是租賃物的滅失可歸責(zé)于出租人的。租賃物如因此而滅失的，不發(fā)生租金債務(wù)問(wèn)題；但承租人不主張此種合同終止的，是否租金債權(quán)仍存在？其實(shí)，既然標(biāo)的物全部滅失，則合同的履行為客觀不能，應(yīng)認(rèn)為合同不必當(dāng)事人主張即自動(dòng)終止。否則，徒然導(dǎo)致法律關(guān)系復(fù)雜，實(shí)在沒(méi)有必要，也沒(méi)有實(shí)益。即使合同在存續(xù)中發(fā)生租賃物全部滅失的也應(yīng)如此，即已存在的租金債務(wù)也只計(jì)算到標(biāo)的物滅失時(shí)為止。在因可歸責(zé)于出租人的事由所致合同完全不能履行的，承租人還可因此向出租人請(qǐng)求損害賠償。

在租賃物因可歸責(zé)于承租人的事由而全部滅失時(shí)，承租人應(yīng)當(dāng)負(fù)損害賠償責(zé)任。關(guān)于承租人此時(shí)是否還應(yīng)支付租金，我國(guó)法無(wú)明確規(guī)定，但有學(xué)者的觀點(diǎn)認(rèn)為承租人 “如果使用不合理，導(dǎo)致租賃物較大損失甚至滅失的，承租人不但應(yīng)照付租金，而且應(yīng)賠償損失；如果租賃物的滅失屬于承租人保管不善的原因，承租人應(yīng)照付租金，并應(yīng)負(fù)責(zé)賠償”。也有的學(xué)者則認(rèn)為如由承租人的原因而致租賃物全部毀損滅失，當(dāng)事人之間的租賃合同只能終止，承租人雖應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任，但其交付租金的義務(wù)自然也就終止。我們認(rèn)為民事賠償?shù)幕驹瓌t是損失的填補(bǔ)，因此，出租人既不能就租賃物的滅失而取得雙倍賠償，也不應(yīng)因他人的過(guò)失而負(fù)擔(dān)不應(yīng)發(fā)生的損失。租賃物滅失的，承租人因不能繼續(xù)使用收益租賃物，因此，可以不再支付租金。

3。因情勢(shì)變更引起的租金變更

在動(dòng)產(chǎn)租賃中，因租期一般不長(zhǎng)，不會(huì)發(fā)生租賃物價(jià)值的巨大變化。而在不動(dòng)產(chǎn)租賃中，由于其租期較長(zhǎng)，而且不動(dòng)產(chǎn)本身的價(jià)格變動(dòng)往往較大。故而，較長(zhǎng)期限的租賃合同，容易產(chǎn)生因租賃物價(jià)值發(fā)生巨大變化引起的租金價(jià)格糾紛?！度毡窘璧胤ā罚赐恋刈庥梅ǎ┑?2條第1款規(guī)定：“地租或租金，因?qū)ν恋氐淖舛惢蚱渌n的增減及土地價(jià)格的高低、或者與比鄰?fù)恋氐牡刈饣蜃饨鸨容^已發(fā)生不適當(dāng)時(shí)，不拘契約的條件，當(dāng)事人得向?qū)?lái)請(qǐng)求地租或租金的增減。但定有在一定期間內(nèi)不增加地租或租金的特約時(shí)，從其所定?！辈⑶以诘?款、第3款里規(guī)定對(duì)于地租或租金的增加額，當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議時(shí)，在裁判作出前，支付租金方可先行以認(rèn)為相當(dāng)?shù)淖饨鸲鵀橹Ц?，于裁判后再行增減。在要求減少租金時(shí)，支付租金方也可以認(rèn)為相當(dāng)?shù)淖饨鹣刃兄Ц?，并待裁判確定后再行增減?！督杓曳ā罚捶课葑庥梅ǎ┑?條也就建筑物的租金問(wèn)題作了類(lèi)似的規(guī)定。在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”上，也以不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的變化作為要求增減租金的原因，但其僅用于不定期，對(duì)于定期租賃則不適用。理由是定期租賃在其期限內(nèi)，可認(rèn)為當(dāng)事人于其期限內(nèi)有不變更租金額的意思。