一、如何行使建設工程優(yōu)先受償權

（一）從主體上，能行使工程優(yōu)先受償權的主體只能是建設工程的承包人。從合同法第286條第二款規(guī)定看，主要指建設工程的勘察、設計、施工單位。但從在踐中勘察、設計單位一般在工程前期就已實施，且費用占工程總投資比例小，一般也沒有實際占有工程，故實踐中能行使優(yōu)先受償權的一般是施工單位。

施工單位由總包單位與分包單位之分，因優(yōu)先權系對建設單位行使，因此從法律上分包單位不具備行使優(yōu)先權的主體資格。

（二）建設單位逾期支付工程款。發(fā)包人未按合同約定支付工程款是引起優(yōu)先權的法定條件，如果按合同約定付款，承包人便不能行使， 即便有再多的款未付也不行。

（三）承包人催告后在合理期限內(nèi)發(fā)包人仍不支付。按合同法規(guī)定，只有催告要求發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付，而發(fā)包人超出這個合理期限仍不支付（或未足額支付）才可行使優(yōu)先權。

（四）建設工程性質適合于折價、拍賣。對這一條，目前法律、法規(guī)及司法解釋均未有詳盡的闡釋，但從法理上看應排除涉及國家安全或其它國家重要利益的工程、學校、醫(yī)院等以公益為目的的工程，政府機關工程及法律、法規(guī)限制由承包人占有、所有或限制流入社會的工程等等。對這些不適合于折價、拍賣的工程，不能以行使優(yōu)先受償權為目的進行折價、拍賣。

是否適合于折價、拍賣的標準今后必將成為司法界難以掌握的焦點性難題。因此有關立法、司法機關應盡快對此作出明確的規(guī)定。

二、建設工程優(yōu)先受償權的范圍

最高人民法院司法解釋第三條規(guī)定建設工程優(yōu)先受償權的建筑工程價款僅能包含承包人為建設工程應當支付的實際支出的費用。這一規(guī)定包含了如下含義：

（一）系承包人為工程本身所支出的實際費用。如是除工程本身以外的債權債務關系則不在此列。承建工程與優(yōu)先受償權行使對象工程應為同一工程。

（二）承包人應當支付且實際支付的費用。為了避免承包人無限制地擴大優(yōu)先受償權的范圍，最高院在司法解釋中明確了系承包人 在建設工程過程中應當支出的費用。這兒的“應當”是指為工程建設必須支付的費用，通常也指按工程實際情況已支付的費用，但同樣的工程可能存在價差，實踐中發(fā)包人與承包人對這兒的“應當支付”一般均會有較大分歧。

如果僅是應當支付而未發(fā)生則不能形成優(yōu)先受償權。這兒的實際支付應當理解為工程已實際修建。

除了司法解釋中所列工作人員報酬（即勞務費）、材料款外，還應包含經(jīng)發(fā)包人認可由承包人進行分包而由承包人支付給分包商的費用。

（三）違約金及違約損失不在優(yōu)先受償權之列。

由于建設工程優(yōu)先受償權是一種保證承包人基本權利的規(guī)定，將違約金及違約損失列入優(yōu)先受償之列違背了這一原則，且很可能會損害其它債權人的利益。因此將違約金及違約損失排除在優(yōu)先受償權之列符合《合同法》286條規(guī)定和公平、公正的法律原則。