一、什么是居間合同

居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。

居間合同可分為報(bào)告居間和媒介居間兩種，報(bào)告居間，是指居間人受委托人的委托，為其尋找合乎要求的第三人，從而為合同的訂立創(chuàng)造機(jī)會；媒介居間，是指介紹雙方當(dāng)事人即委托人和第三人訂立合同，即居間人作為中間人來往于委托人與第三人之間，促使雙方訂立合同。實(shí)踐中普遍存在的，除了上述兩種形式外，還有一種是報(bào)告與媒介居間兩者相結(jié)合的形式，可統(tǒng)稱為媒介居間。報(bào)告是媒介的必要前提，媒介是報(bào)告的承接結(jié)果。

二、什么是房地產(chǎn)居間合同

房地產(chǎn)居間合同的主體包括居間人及委托人，似乎只有兩方。但事實(shí)上，所謂居間，肯定也就是在兩者之間，而且《合同法》第426條規(guī)定：“因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬?！庇纱丝梢?，房地產(chǎn)居間合同的主體應(yīng)有三方，或者說委托人起碼有兩人以上。而在現(xiàn)實(shí)的操作之中，比如房地產(chǎn)二手買賣合同，通常都是由賣方先與中介公司簽訂放盤合同，然后再由中介公司與買方簽訂購房合同，兩份合同是分開的，每份合同的委托方只有一位，即買方或者賣方。另有一種是買賣雙方與中介公司共同簽訂的合同，即將居間與買賣關(guān)系融為一體。設(shè)想《合同法》如能區(qū)分居間人及委托人的雙方合同以及居間人、委托人、第三人的三方合同的法律適用情況，將會使中介的糾紛處理情況得到有效改善。

居間合同須完善告知制度及信息披露制度?！逗贤ā返?25條規(guī)定：居間人應(yīng)當(dāng)就訂立合同的重要事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事項(xiàng)或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。這與《合同法》第42條規(guī)定的締約過失責(zé)任的立法宗旨是相對應(yīng)的。唯一不同的是，第425條規(guī)定的義務(wù)主體是獨(dú)立于買賣合同當(dāng)事人以外的居間人，而締約過失責(zé)任強(qiáng)調(diào)的主體則是在訂立合同時(shí)有不符誠信行為的合同當(dāng)事人。在房地產(chǎn)居間過程中，如實(shí)報(bào)告的前提必須是居間人對與訂立合同有關(guān)事項(xiàng)的徹底了解和知悉。實(shí)踐中，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只能憑業(yè)主對其房屋的情況細(xì)述，并到有關(guān)房管部門進(jìn)行查詢得到一些產(chǎn)權(quán)資料，得知該房屋的產(chǎn)權(quán)是否合法、清晰，有無被抵押或被查封的情況等。還可能是對房屋進(jìn)行實(shí)際察看，看是否有漏水、墻體爆裂、環(huán)境噪音等。如果業(yè)主存在故意隱瞞，經(jīng)紀(jì)人的如實(shí)告知義務(wù)就無法完整實(shí)現(xiàn)。

目前沒有專門針對房地產(chǎn)交易中進(jìn)行告知的法律規(guī)定，對在房地產(chǎn)交易中買賣方應(yīng)盡的告知義務(wù)沒有詳細(xì)規(guī)定。只有立法建立全面的告知制度，才能防止房地產(chǎn)交易中的問題出現(xiàn)。但這并非一件易事，比如告知時(shí)間的確定是非常難以確定的問題。時(shí)間定得過晚，它會大大影響買方的判斷和決策，增加買方放棄的機(jī)會，不利于交易的穩(wěn)定性。完善的告知制度不僅應(yīng)該規(guī)定經(jīng)紀(jì)人、買賣雙方的告知義務(wù)，還應(yīng)該規(guī)定告知的時(shí)間、方式、一些限制條件、免責(zé)范圍和條件等內(nèi)容。