一、商品房買賣合同中出賣人的違約情形

出賣人違約，是指出賣人不能向依買賣合同約定向買受人履行其交付標(biāo)的物的義務(wù)，其中包括不能交付商品房以及逾期交付商品房?jī)煞N情況。

（一）關(guān)于出賣人違約的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

1、交付不能

給付不能可分為自始客觀給付不能、自始主觀不能和嗣后不能。由于商品房為特定物，至若特定物之買賣，一旦其為自始客觀不能，即淪為自始無效。因此，若雙方所約定的商品房自開始訂立時(shí)就不存在，則協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為無效，出賣人有欺詐之嫌，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。至于自始主觀不能，在臺(tái)灣地區(qū)一般認(rèn)定為有效。

2、交付遲延

因可歸責(zé)于債務(wù)人之事由，對(duì)于已屆清償期之債務(wù)，能給付而未為給付之違法的遲延。遲付給付，是否導(dǎo)致根本性違約？對(duì)于某些季節(jié)性商品而言，無疑是肯定的，例如，某商場(chǎng)所訂購(gòu)的月餅過了中秋節(jié)才送到，使合同的目的落空，即符合合同法規(guī)定的根本性違約。

3、商品房的質(zhì)量瑕疵

因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

二、商品房出賣人怎么承擔(dān)違約責(zé)任

1、懲罰性賠償?shù)倪m用

故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。

故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。

故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。在這里同樣適用懲罰性賠償。

此三種行為均符合法律規(guī)定的欺詐的特征：其一是出賣人有欺詐的故意；其二是出賣人實(shí)施了欺詐的行為；共三是受欺詐人因欺詐而陷于錯(cuò)誤，并基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而為意思表示。此三種欺詐行為都有可能使買受人的合同目的落空，最終無法取得房屋。

2、對(duì)于面積誤差超過合理范圍部分

如果雙方當(dāng)事人未有約定，對(duì)于依據(jù)計(jì)算房款的面積誤差超過3%部分，費(fèi)用由出賣人承擔(dān)：即超過部分，買受人無需另行支付費(fèi)用，不足部分，則由出賣人雙倍返還買受人。這樣處理，是將出賣人交付面積誤差超過3%的房屋視為瑕疵給付。這樣規(guī)定，一方面能促使出賣人規(guī)范開發(fā)、銷售樓盤，另一方面給買受人比行使解除權(quán)獲得更多的優(yōu)惠，通過經(jīng)濟(jì)手段來促使合同有效，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)逆向流轉(zhuǎn)的后果。

3、買受人解除商品房買賣合同

出賣人違約一般可分為一般違約和根本性違約。所謂根本性違約是由于導(dǎo)致合同目的落空的違約。區(qū)分一般違約與根本性違約，是為了決定是否給予守約方以解除權(quán)，如果違約性質(zhì)較輕，僅屬一般性違約，則守約方并不能選擇解除權(quán)，如果違約性質(zhì)較重，屬于根本性違約，則守約方可選擇解除權(quán)。