一、如何實現(xiàn)抵押權(quán)

依據(jù)我國法律規(guī)定，抵押權(quán)的實現(xiàn)必須具備以下四個條件：

（一）抵押權(quán)必須有效存在。抵押權(quán)設定如果無效或者已被撤銷，則不能實現(xiàn)。

（二）必須是債務人履行期限屆滿。債務人履行債務的期限是否屆滿是決定債務人是否履行債務的時間標準。

（三）債權(quán)人未受清償。債務履行期限屆滿債權(quán)人未受清償，表明債務人未按期履行義務，無論債務是遲延履行，還是拒絕履行，債權(quán)人都可以行使抵押權(quán)，使債權(quán)得到清償。

（四）債務未受清償不是由于債權(quán)人造成的。只有在因債務人方面的原因未能清償債務而使債權(quán)人未受清償時，抵押權(quán)人才可以行使抵押權(quán)。如果債權(quán)人未受清償是由于其自己的原因造成的，則抵押權(quán)人不能行使抵押權(quán)。

二、如何實現(xiàn)最高額抵押權(quán)

抵押權(quán)人要實現(xiàn)最高額抵押權(quán)，必須滿足兩個條件：

（一）債權(quán)得確實存在。

與普通抵押權(quán)是針對特定債權(quán)設立抵押不同，最高額抵押權(quán)所擔保的債權(quán)具有不特定性和不穩(wěn)定性，在最高額抵押權(quán)確定之前，其擔保的主債權(quán)處于不停變動之中，債務有隨時發(fā)生的可能，也有隨時被清償?shù)目赡?，因此，抵押?quán)人主張抵押權(quán)時，除了證明最高額抵押權(quán)的存在之外，還必須證明債權(quán)的客觀存在，如不能證明債權(quán)的確實存在，人民法院或其他有關(guān)部門則不能支持其行使最高額抵押權(quán)的要求。

（二）有債權(quán)已屆清償期而未獲清償。

抵押權(quán)人行使最高額抵押權(quán)，除了證明抵押權(quán)的有效存在以外，還必須證明所主張的債權(quán)已屆履行期限，也就是債權(quán)已到期。債權(quán)債務關(guān)系的履行期限是債權(quán)人與債務人之間設定的債務人履行義務的期限，在履行期限屆滿前，債權(quán)人依照約定是無權(quán)要求債務人履行債務的，債務人有權(quán)拒絕債權(quán)人要求提前履行的請求。對履行期限不明確的，依我國民法、合同法的有關(guān)規(guī)定，債權(quán)人雖然可以隨時要求債務人履行，但應當給對方必要的準備時間。對約定履行期限的債權(quán)人應提供有效的約定證明，證明其債權(quán)已到履行期限而債務人沒有履行；如債務履行期限不明確，債權(quán)人就應提供有效的催要證明，證明債務人經(jīng)催要而未履行。只有在債權(quán)到期而未獲清償?shù)那闆r下，抵押權(quán)人才可以行使最高額抵押權(quán)。

債權(quán)人啟動最高額抵押權(quán)實現(xiàn)程序是導致最高額抵押權(quán)確定的原因之一，但最高額抵押權(quán)的確定并不一定導致最高額抵押權(quán)的實現(xiàn)。有一債權(quán)到期未獲清償，即導致債權(quán)人啟動最高額抵押權(quán)的實現(xiàn)程序，而不必等到所有債權(quán)均到期且未獲清償。

國外有將申請拍賣抵押物的程序列入強制執(zhí)行法，可以不通過訴訟程序進行的立法例，在我國沒有這一規(guī)定，同時由于“流質(zhì)契約的禁止”，當事人不可以在最高額抵押擔保協(xié)議中約定債務人到期不履行義務，將抵押物歸抵押權(quán)人所有，因此抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)應依照我國《擔保法》第六十二條、第五十三條的規(guī)定，通過與抵押人協(xié)議以抵押物折價或以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償，或者向人民法院提起訴訟，通過司法訴訟程序?qū)崿F(xiàn)自己的抵押權(quán)。

最高額抵押權(quán)人在自己的債權(quán)得到清償后，應主動到登記機關(guān)涂消抵押權(quán)登記，以解除抵押人財產(chǎn)權(quán)利的拘束。同時，設定的抵押只能一次登記一次有效，多次重復使用。