一、什么是承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

所謂承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，又稱先買權(quán)，是指當(dāng)出租人轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購(gòu)買該房屋的權(quán)利。即先買權(quán)人在訂立買賣契約時(shí)有優(yōu)先買受的權(quán)利，但并非對(duì)已成立的法律關(guān)系發(fā)生變動(dòng)的權(quán)利。這種先買權(quán)作為期待權(quán)，只有在該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)出售時(shí)，權(quán)利人才可享受其權(quán)益。先買權(quán)人在標(biāo)的物出賣時(shí)，一定期限內(nèi)不行使的視為放棄。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》第132條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。”《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！边@就確認(rèn)了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。此種權(quán)利是依法產(chǎn)生的，具有一定的專屬性。該期限是法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)從知悉出賣人和第三人締約之日起計(jì)算，這就要求出賣人負(fù)有通知的義務(wù)，通知的到達(dá)是權(quán)利人期限計(jì)算的起點(diǎn)，是先買權(quán)人知悉交易條件、行使先買權(quán)的前提。

二、如何行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使前提是承租人與其他買受人處于同等條件下。同等條件是對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人行使先買權(quán)的限制，主要指價(jià)格條件。在確立優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以后也并沒有剝奪其他人的購(gòu)買機(jī)會(huì)，因?yàn)槠渌I受人仍然可以參與購(gòu)買。如果先買權(quán)人不能提供同等條件，則以出價(jià)高者得的市場(chǎng)原則決定物的歸屬。