一、什么是承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是指出租人在出賣租賃物時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購(gòu)買的權(quán)利?！逗贤ā返?30條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！?/p>

二、如何限制承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

我國(guó)的相關(guān)法律及司法解釋中對(duì)此雖有規(guī)定，但比較簡(jiǎn)單原則，操作起來也不一致，而且在審判實(shí)踐中常常發(fā)生一些當(dāng)事人濫用這種程序優(yōu)先權(quán)，影響正當(dāng)交易秩序的情形，因此有必要對(duì)房屋承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)加以合理的規(guī)制。

（一）行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主體不宜廣

依我國(guó)現(xiàn)行的法律規(guī)定，只要是承租人即享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，對(duì)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主體沒有加以任何限制，顯然不利于保護(hù)所有權(quán)人和購(gòu)買人的利益，筆者認(rèn)為，至少有兩類承租人不應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

1、短期承租人。

由于其使用不動(dòng)產(chǎn)時(shí)間較短，一般不會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行如裝潢等添附，賦予其優(yōu)先權(quán)，出租人不僅需要告知其出賣的事實(shí)，還要等到三個(gè)月的優(yōu)先權(quán)行使決定期屆滿后才能出賣，這樣反而不利于出租人及時(shí)處置房產(chǎn)，妨礙了不動(dòng)產(chǎn)的流通效率，尤其對(duì)不定期租賃，再對(duì)所有人處分權(quán)以限制，對(duì)出租人而言就顯得過于苛刻。

2、房屋整體轉(zhuǎn)讓中的部分承租人。

所有權(quán)是一種完全的物權(quán)，其本質(zhì)是所有人對(duì)物的全面支配權(quán)，從其完整意義上說具有不可分性。比如說一棟樓房作為一個(gè)整體轉(zhuǎn)讓，既有利于實(shí)現(xiàn)物的價(jià)值，而且有利于出賣方、買受方，減少了交易的繁瑣和風(fēng)險(xiǎn)。承租人僅租賃部分房屋，其余部分不是租賃權(quán)的客體，故對(duì)其余部分之處分，不應(yīng)受由租賃權(quán)所衍生的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的限制，而對(duì)于整體轉(zhuǎn)讓，在交易上該棟樓房或該排房屋被視為一物，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人對(duì)該整體轉(zhuǎn)讓并無優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。同理，一棟樓房或一排房屋，分別出租于數(shù)人，整體轉(zhuǎn)讓的，各承租人對(duì)之均無優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

（二）行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的考慮期不宜長(zhǎng)

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見》規(guī)定，出賣人應(yīng)在出賣前三個(gè)月通知承租人，合同法雖未如此規(guī)定，僅規(guī)定合理期間，但何為“合理”，不夠明確，實(shí)踐中很難把握，大多還是采用最高法院司法解釋的規(guī)定。對(duì)承租人而言，三個(gè)月的考慮期太長(zhǎng)。承租人已實(shí)際占有、使用房產(chǎn)一定期間，其對(duì)房產(chǎn)的質(zhì)量狀況已非常了解，對(duì)其生產(chǎn)、生活是否需要該處房產(chǎn)，已有認(rèn)識(shí)，不需要太長(zhǎng)的時(shí)間進(jìn)行考慮，至少不需要比其他有意購(gòu)買者更長(zhǎng)的時(shí)間考慮。在房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)期，三個(gè)月的時(shí)間已足以產(chǎn)生價(jià)格的變化，并進(jìn)而影響第三人購(gòu)買的決定以及出租人出賣的決定。同時(shí)也要考慮出租人快速處置房產(chǎn)變現(xiàn)的需要。當(dāng)前，有很多出租人是通過銀行按揭貸款的方式購(gòu)買房地產(chǎn)，需每月向銀行償付貸款，如果因財(cái)政緊張急需變賣房產(chǎn)，還需等三個(gè)月后才能處置，對(duì)出租人而言是不公平的。應(yīng)規(guī)定給予承租人十天的考慮期或雙方在簽訂租賃合同時(shí)約定期間。

（三）行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的除斥期間不宜松

最高法院司法解釋和合同法均未規(guī)定主張優(yōu)先權(quán)的期間，故應(yīng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定，而二年的訴訟時(shí)效期間對(duì)穩(wěn)定不動(dòng)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)關(guān)系顯然太長(zhǎng)，既不利于出租人，也有害于第三人。大多數(shù)第三人與出租人簽訂合同時(shí)，并非出于排斥承租人優(yōu)先權(quán)的目的，其無從了解出租人與承租人的合同關(guān)系是否存在以及租期是否屆滿等情況，只能依賴出租人的告知。出租人未告知，因承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而致合同無效的責(zé)任在出租人。承租人應(yīng)出于誠(chéng)信和善意，及時(shí)主張優(yōu)先權(quán)，以盡可能地減少第三人的損失。如在第三人已辦理房屋過戶手續(xù)并實(shí)際占有使用訟爭(zhēng)房屋后，再行使優(yōu)先權(quán)，就不利于維護(hù)交易的安全，對(duì)第三人也會(huì)造成更大的損失。

因此，對(duì)承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)規(guī)定除斥期間以限制，且除斥期間不宜過長(zhǎng)。這樣，也可防止出租人與承租人惡意串通，以承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由推翻出租人與第三人已簽訂或已履行的買賣合同。

（四）行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條件不宜寬

承租人只有在同等條件下，才依法享有優(yōu)先于其他人而購(gòu)買的權(quán)利。關(guān)于“同等條件”的含義，在理論上有不同的見解，有學(xué)者認(rèn)為，在一般條件下，“同等條件” 即為同等價(jià)格。也有學(xué)者認(rèn)為，“同等條件”至少包括三項(xiàng)內(nèi)容：首先是價(jià)款條件的等同，即優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人支付的價(jià)款應(yīng)等同于第三人在合同中允諾支付的價(jià)款；其次為價(jià)款支付方式的等同，例如第三人允諾一次付清，先買權(quán)人就不得主張分期給付。另外，因?yàn)閭€(gè)人的信用條件不同，即使所有人允許第三人分期付款，但先買權(quán)人不能提供適當(dāng)而有效的擔(dān)保，就不能主張分期付款。再次為其他交易條件的等同?！巴葍r(jià)格”說雖具有易于操作、確定等優(yōu)點(diǎn)，但與“同等條件”相比，顯然不夠全面。之所以法律規(guī)定“同等條件”就在于保護(hù)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的同時(shí)，不損害出賣人的利益。因?yàn)樵诂F(xiàn)代社會(huì)中，交易日趨復(fù)雜，僅僅用同等價(jià)格已不能完全包括當(dāng)事人在交易中可能獲得的對(duì)價(jià)。而且所有權(quán)人處分房產(chǎn)，也不一定就單純?yōu)榱藢?duì)價(jià)，可能還有特定的法律關(guān)系、情感等方面的因素。比如改制企業(yè)出于福利或安置的目的將房屋出賣給自己的職工，又如出于對(duì)祖遺房產(chǎn)的觀念將其出賣給同宗親戚，對(duì)出賣人的這種種出賣目的應(yīng)予理解和認(rèn)可?？傊瑑?yōu)先購(gòu)買權(quán)只能是對(duì)第三人的優(yōu)先，對(duì)所有權(quán)人的處分權(quán)應(yīng)予充分尊重。