一、什么是房屋租賃合同

指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時(shí)將房屋完好地歸還出租人的協(xié)議。房屋租賃合同遵守一般的合同格式，合同內(nèi)容應(yīng)包含房屋租賃雙方當(dāng)事人的個(gè)人信息，所租賃房屋的情況以及租賃雙方的權(quán)利義務(wù)等。

二、簽訂房屋租賃合同應(yīng)注意哪些問(wèn)題

（一）出租人是否有權(quán)出租住房

只有房屋的產(chǎn)權(quán)人才具有房屋出租權(quán)。與非房屋所有權(quán)人簽訂的合同是無(wú)效的，不受法律的保護(hù)。如果出租者本人即是房主，在簽訂合同之前，應(yīng)要求其出示本人身份證；如果出租人是受房屋產(chǎn)權(quán)人的委托代其出租的，應(yīng)要求出租人拿出房主的書(shū)面委托書(shū)，并要求與房主見(jiàn)面，或向相關(guān)機(jī)構(gòu)核實(shí)委托書(shū)的合法性和受托人的真實(shí)性，這一點(diǎn)很重要。

房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡對(duì)標(biāo)的物享有合法的使用權(quán)的人，都有權(quán)將其使用的標(biāo)的物轉(zhuǎn)由他人使用，成為出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有權(quán)為由主張合同無(wú)效，拒絕支付租金，只能要求出租人承擔(dān)不履行合同的違約責(zé)任。同時(shí)，《合同法》第二百二十四條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。

承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。這一條款規(guī)定了承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)，說(shuō)明承租人只要有出租人的合法授權(quán)，也可以行使部分出租人的權(quán)利，只是其權(quán)利的行使要受到一定的限制。

除了《房屋產(chǎn)權(quán)證》，房屋出租人還應(yīng)該辦理相應(yīng)的房屋出租文件，如《房屋租賃許可證》。如出租的住房未辦理過(guò)該證，則證明該房屋的租是非法的，一旦被有關(guān)部門(mén)發(fā)現(xiàn)將會(huì)被依法解除租賃關(guān)系，并對(duì)出租人進(jìn)行罰款；雖然承租人利益不受太大損失，但因搬遷住址、移動(dòng)家具，難免會(huì)給平靜的生活帶來(lái)許多不便。

（二）住房的實(shí)際使用條件

住房條件的好壞，直接影響著承租者日后的生活。對(duì)住房實(shí)際使用條件的了解，主要是指住房能否正常使用，是否存在天花板漏水、煤氣泄漏等影響使用的情況，住房配備了哪些家具和電器等必備設(shè)施。

根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》，房屋租賃不僅須由雙方當(dāng)事人簽訂租賃合同，而且應(yīng)向房產(chǎn)管理部門(mén)備案。房屋租賃中如一方系房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，則其租賃活動(dòng)應(yīng)在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易所進(jìn)行。由于房屋是特定物，雙方應(yīng)在租賃合同中明確約定標(biāo)的物的質(zhì)量和數(shù)量。質(zhì)量指房屋的內(nèi)部構(gòu)造、使用的建材、相應(yīng)的配套設(shè)施等，數(shù)量則指房屋的面積、間數(shù)等。

（三）住房所在位置交通是否便利

一般來(lái)說(shuō)，在租房之前，承租人最好先考慮自己上下班的交通工具，如果平常乘坐公交車上班，應(yīng)選擇公交線路較多、距離上班地點(diǎn)轉(zhuǎn)車次數(shù)較少的地點(diǎn)租賃住房；如果自己開(kāi)車，則要盡量選擇有停車位、道路暢通、路況好的地點(diǎn)居住。