一、房屋租賃合同的概念

房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時(shí)將房屋完好地歸還出租人的協(xié)議。房屋租賃合同遵守一般的合同格式，合同內(nèi)容應(yīng)包含房屋租賃雙方當(dāng)事人的個(gè)人信息，所租賃房屋的情況以及租賃雙方的權(quán)利義務(wù)等。

二、房屋租賃合同登記備案有何效力

房屋租賃合同的登記備案到底具有什么樣的效力，在司法實(shí)踐中一直不明確。按照現(xiàn)在的規(guī)定，城鎮(zhèn)房屋租賃合同簽訂之后一定要登記備案。那么，這個(gè)登記備案究竟起到什么作用，并不清楚。司法解釋對(duì)此做了規(guī)定，說(shuō)得比較巧妙，一方面它沒(méi)有去公開(kāi)評(píng)論說(shuō)登記備案到底是什么，但事實(shí)上確認(rèn)也就是個(gè)登記備案，不是房屋租賃合同必須經(jīng)過(guò)登記備案才生效，不是生效條件。司法解釋規(guī)定了兩個(gè)方面的規(guī)則：

（一）第四條第一款規(guī)定，當(dāng)事人僅以房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。這就明確了登記備案的性質(zhì)不是生效的要件，沒(méi)有備案不發(fā)生不生效的后果。實(shí)事求是地說(shuō)，備案就是“備”一下而已，合同訂立了，把合同放到政府一“備”，就行了。比較巧妙的是，司法解釋并沒(méi)有說(shuō)它不是生效要件，而是說(shuō)以房屋租賃合同沒(méi)辦理登記備案手續(xù)為由請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，法院不予支持。

（二）如果當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，它當(dāng)然是一個(gè)生效條件，這是附生效條件的合同。房屋租賃合同中的登記備案不是生效要件，但當(dāng)事人把它約定成一個(gè)生效要件，當(dāng)然可以。但這個(gè)生效要件不是絕對(duì)的，司法解釋規(guī)定，“但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行合同主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外”。雙方當(dāng)事人盡管約定了登記備案是生效要件，但沒(méi)有登記備案，房子已經(jīng)交付承租人使用，交租金出租人也接受了，租賃合同已經(jīng)在事實(shí)上履行了，當(dāng)然生效，原來(lái)約定的備案生效的約定被實(shí)際履行行為所否定。這就像房屋租賃期限已滿(mǎn)，承租人繼續(xù)交房租，出租人繼續(xù)收房租，就認(rèn)為成立了新的租賃合同，從過(guò)去有期限的租賃合同變成了未約定期限的租賃合同。在這種情況下，一方當(dāng)事人主張因沒(méi)有備案而合同沒(méi)有生效，為無(wú)理由，法院不支持這樣的請(qǐng)求。