一、如何認(rèn)定房屋租賃合同效力

出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后，合同視為成立。房屋租賃合同有無效力，根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，對房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個方面來審查：

（一）審查合同的主體是否適格。

即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。

（二）審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租。

但只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋，都應(yīng)是可以出租的。例如廣東省人大常委會1994年通過的《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》第六條規(guī)定，不得出租的房屋有：1、未取得產(chǎn)權(quán)或者經(jīng)營管理權(quán)的；2、產(chǎn)權(quán)有爭議或者產(chǎn)權(quán)受到限制的；3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；4、屬于違章建筑的；5、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；6、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；7、法律、法規(guī)禁止的。

而建設(shè)部1995年以第42號令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：1、未依法取得房屋所有權(quán)證的；2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、共有房屋未取得共有人同意的；4、權(quán)屬有爭議的；5、屬于違法建筑的；6、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；7、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；9、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

（三）審查是否進(jìn)行過登記備案。

1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》，都規(guī)定了租賃各方應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案的義務(wù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》還規(guī)定登記備案后有關(guān)機(jī)關(guān)頒發(fā)的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。

簡言之，非經(jīng)登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無效的。分析作此立法的目的，應(yīng)是規(guī)范房屋租賃市場和確保國家稅收之策。

有人認(rèn)為，房屋租賃登記制度沒有存在的必要了，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和交易日益頻繁，一切交易手續(xù)應(yīng)越簡便越好，登記制度會制約交易的進(jìn)行。此論回避了房屋的特殊性，房屋作為不動產(chǎn)有其自身的特征，與一般流通物不同，房屋交易應(yīng)有權(quán)屬登記備案，房屋租賃作為房屋所有權(quán)中占有權(quán)及使用權(quán)出讓，當(dāng)然也應(yīng)予以登記備案。

還有人認(rèn)為，現(xiàn)行合同法在規(guī)范租賃合同內(nèi)容及出租人義務(wù)時，并未出現(xiàn)關(guān)于提供出租權(quán)證書以辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定。鑒于低位階法律所負(fù)荷的價值不得與高位階法律所負(fù)荷的價值相抵觸，以及新法吸收舊法的原則，房屋租賃可以不進(jìn)行登記備案。這種說法似乎有道理，但分析一下也站不住腳。

合同法關(guān)于租賃的規(guī)定僅是范指而已，包括房屋，也包括其他財產(chǎn)的租賃。但房屋的租賃，作為一種特殊財產(chǎn)有特別法規(guī)來規(guī)定，并不違背法理。特殊法效力大于一般法效力，因而合同法與房屋租賃專門法規(guī)同時調(diào)整房屋租賃法律關(guān)系時，優(yōu)先適用房屋租賃專門法規(guī)。實際上，合同法無對租賃要辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定，并沒有否定有要求辦理租賃登記手續(xù)的必要性，也不存立法價值的抵觸問題。所以，筆者認(rèn)為，沒有登記備案的房屋租賃是不受法律保護(hù)的，租賃合同是無效的。

（四）審查房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。

在審判實踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日3%計，因其滯納金過高，導(dǎo)致滯納金的約定無效。有人認(rèn)為：只要出租房屋不存在法律、法規(guī)所禁止出租的情形，承租人應(yīng)當(dāng)參考中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算逾期付租金等款項的違約金。此外，還要審查房屋出租是否用來進(jìn)行違法犯罪活動，若是，則在出租人明知情況下，租賃合同無效。

二、違章建筑租賃合同是否有效

房屋屬違章建筑物，對此訂立的租賃合同無效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》，對此都有了明確的規(guī)定，本是無庸置疑的。但就目前廣東的情況來看，農(nóng)村為發(fā)展經(jīng)濟(jì)，積極招商引資辦廠，沒有經(jīng)過任何規(guī)劃、報批、報建，建起了大量的廠房、工棚，表面上是以廠房出資他人（多為臺商、港商）合作辦廠，實質(zhì)上是出租廠房收取租金。顯然這樣的租賃行為是非法的，是不應(yīng)受到法律保護(hù)的?，F(xiàn)實中，農(nóng)村集體收入很大一部分是靠這種違章建筑出租獲取的，村民的分紅也就靠這一塊。不幸的是很多外商賺足了錢后，有的長期拖欠租金，有的逃跑了，有的甚至留下一身債務(wù)要村集體來背。這種現(xiàn)狀目前較突出，起訴到法院，法院又無法依法予以保護(hù)，村民怨氣大。

法院現(xiàn)在處于一種兩難境地。一方面要依法辦案，不能明知是違章建筑出租，也給予保護(hù)。另一方面，法院作為地方經(jīng)濟(jì)秩序和社會穩(wěn)定的維護(hù)者，又不忍看到村民受到巨大的經(jīng)濟(jì)損失，而且因為法院的依法辦案導(dǎo)致村民對法院工作的誤解，是任何法院領(lǐng)導(dǎo)都不愿看到的。對類似這樣的違章建筑出租問題，我們在審判實踐中究竟應(yīng)如何處理，是困擾基層法院法官的一大難題。

對違章建筑出租案件如何處理，有多種觀點。

一是認(rèn)為租金可以適當(dāng)保護(hù)。即首先認(rèn)定違章建筑出租是非法的，租賃合同無效，但實際已租用房屋或場地，本著實事求是的原則，仍應(yīng)給予一定的補(bǔ)償，因為租賃合同的無效不象其他買賣合同，可以返還，租賃是一種行為合同，沒法返還。在計算補(bǔ)償費時按房管部門評定的租金標(biāo)準(zhǔn)計算。筆者認(rèn)為，不管采用何種計算方法，只要對租金予以了支持，就是等于承認(rèn)了違章建筑出租的合法性，與認(rèn)定違章建筑出租是非法的前提相矛盾。

二是認(rèn)為，對于違章建筑出租的非法所得應(yīng)依照《民法通則》第134條第3款的規(guī)定對非法活動的所得予以收繳，以懲罰亂建亂租，沖擊、擾亂正常的房屋租賃市場的行為。站在村民的角度來看，違章建設(shè)的廠房、工棚出租的租金不能通過合法途徑收回來，感情上是很難接受的。但早知如此何必當(dāng)初，違法亂建的后果不是不知道的，只是在利益的驅(qū)動下冒險而已。同時，要批評的是我們的有關(guān)政府職能部門的失職、失察和縱容。如果政府職能部門對農(nóng)村的違章建筑加大監(jiān)督、處罰力度，相信不會造成今天的尬尷局面。

對違章建筑的非法所得應(yīng)予以依法收繳。這是法律的要求，也是規(guī)范房屋建筑、租賃市場的需要，這個代價遲早要有人來付出。更嚴(yán)格地說，行政執(zhí)法部門沒有對這種違章建設(shè)行為進(jìn)行處罰，已是很照顧農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展了。其實，這樣的光收房租、坐吃山空的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是沒有多大價值的。