一、如何適用承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

（一）承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)是債權(quán)

司法解釋規(guī)定承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，確認(rèn)這種優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與基于共有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不同，效力有所差別，共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。至于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為什么效力低于共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，司法解釋認(rèn)為承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是法定優(yōu)先締約權(quán)，系債權(quán)，不具有對(duì)抗第三人的效力。

（二）侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的救濟(jì)方式為賠償損失

正因?yàn)槌凶馊藘?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)是債權(quán)，是優(yōu)先締約權(quán)，而不是物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，因此，司法解釋規(guī)定，出租人違反義務(wù)，侵害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的救濟(jì)方式損害賠償，而不是必須保障承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)。這個(gè)規(guī)定與以往的理解是不同的。我認(rèn)為，這個(gè)做法大體可行，是有道理的，就是因?yàn)槌凶馊说膬?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力較弱，與共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)效力不同的結(jié)果。因此，不能再適用對(duì)侵害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的采取宣告買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的做法了。

怎樣確定侵害承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，解釋確定“出租人出賣(mài)租賃房屋在合理期限內(nèi)沒(méi)有通知承租人”，就構(gòu)成侵害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這個(gè)規(guī)定有一個(gè)問(wèn)題值得斟酌，就是有可能使出租人在出賣(mài)出租房屋的時(shí)候，都不通知承租人，最后了不起就是賠償損失而已。其后果，可能會(huì)使承租人的有效購(gòu)買(mǎi)權(quán)成為一句空話。

（三）對(duì)以協(xié)議折價(jià)變賣(mài)方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的租賃房屋承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

司法解釋第二十二條規(guī)定：“出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院應(yīng)予支持?！痹趯?duì)租賃房屋以協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，出租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，在同等條件下，可以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)，保障承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。其條件是，租賃房屋原來(lái)是設(shè)置了抵押權(quán)的，出租人要把該房實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，是用協(xié)議折價(jià)和變賣(mài)的方式，才可以主張承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這個(gè)規(guī)定還要和第二十條規(guī)定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)不受買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則限制聯(lián)系起來(lái)。以租賃房屋實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)不受買(mǎi)賣(mài)不破租賃的約束，承租人不可以主張繼續(xù)保持租賃合同的效力，但在這里對(duì)承租人用優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的方法來(lái)保護(hù)。但是，應(yīng)當(dāng)注意，如果是用拍賣(mài)的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的，不在此限。

（四）以拍賣(mài)方式出賣(mài)租賃房屋對(duì)承租人的保護(hù)

司法解釋對(duì)以拍賣(mài)方式對(duì)租賃房屋實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的，專(zhuān)門(mén)作出規(guī)定，即第二十三條：“出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)5日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?！卑凑者@一規(guī)定，以拍賣(mài)方式出賣(mài)租賃房屋，不論是抵押權(quán)人為了實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而出賣(mài)，還是出租人自己出賣(mài)，只要是拍賣(mài)，對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)，就統(tǒng)一適用這樣的方法，即出租人以拍賣(mài)的方式出賣(mài)租賃房屋的，出租人和拍賣(mài)行都有義務(wù)在拍賣(mài)五日前通知承租人，如果承租人不參加拍賣(mài)的，就視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這樣規(guī)定是完全對(duì)的。

在司法解釋的草案中，還規(guī)定了這樣的內(nèi)容：在拍賣(mài)過(guò)程中，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)，承租人當(dāng)場(chǎng)表示高價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條關(guān)于“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利”的規(guī)定處理，保障出租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。侵害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以損害賠償。這樣的規(guī)定是不正確的，司法解釋將這些內(nèi)容刪掉，是完全正確的。

二、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的例外情形

司法解釋第二十四條規(guī)定：“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；（二）出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的；（四）第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的?！边@是規(guī)定了四種對(duì)抗承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法定事由。

（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，這是基于物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的規(guī)則確定的原則。因?yàn)楣灿腥藘?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是基于物權(quán)所生的優(yōu)先權(quán)，而承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是基于債權(quán)而生，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，自然得出這個(gè)結(jié)論。這在理論上叫做優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的競(jìng)合或者競(jìng)存，基于物權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先基于債權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

（二）房屋賣(mài)給出租人的近親屬

出租人如果將租賃房屋出賣(mài)給其近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的，基于近親屬的親情關(guān)系，承租人不得主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這就是說(shuō)，出租人的近親屬也享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并且這個(gè)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)比承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)更優(yōu)先，可以對(duì)抗承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。值得研究的是，這種基于親屬關(guān)系發(fā)生的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是不是一個(gè)新的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，產(chǎn)生這種優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律基礎(chǔ)是什么？

（三）承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

出租人出賣(mài)租賃房屋，對(duì)承租人已經(jīng)履行告知義務(wù)，如果承租人在15日內(nèi)沒(méi)有明確表示愿意購(gòu)買(mǎi)的，就視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，對(duì)此，當(dāng)然不得再主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。15日是個(gè)不變期限，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)必須在15日內(nèi)表示態(tài)度，沒(méi)有明確表示的，就視為放棄權(quán)利。

（四）第三人善意取得租賃房屋所有權(quán)

如果購(gòu)買(mǎi)租賃房屋的第三人是出于善意，并且已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，就構(gòu)成善意取得。第三人出于善意對(duì)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不知情，就是善意，構(gòu)成善意取得，就即時(shí)取得所有權(quán)。承租人再主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，就無(wú)法對(duì)抗善意第三人依法即時(shí)取得的所有權(quán)。

司法解釋規(guī)定，侵害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的救濟(jì)方式是損害賠償。這是好的，但如何確定損失，如何確定損害賠償責(zé)任，司法解釋并沒(méi)有給出方法。在司法實(shí)踐中可能無(wú)法操作。關(guān)鍵在于怎么去計(jì)算承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到損害的損失數(shù)額。我的想法是，可以按照產(chǎn)生優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)那個(gè)時(shí)候的房?jī)r(jià)是多少，受到侵害后的房?jī)r(jià)是多少，其差別可以算作損失。還有一個(gè)辦法，就是參照一般的違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，確定損失賠償責(zé)任。