一、什么是租賃合同效力延伸

城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力延伸有與繼承相似，但不是繼承。繼承是一個(gè)人死亡后，他的財(cái)產(chǎn)由其繼承人繼承，繼承人取得遺產(chǎn)的所有權(quán)。在房屋租賃合同中，轉(zhuǎn)移的不是物權(quán)，而是租賃權(quán)。這就是當(dāng)代民法物權(quán)債權(quán)化和債權(quán)物權(quán)化的問題。債權(quán)物權(quán)化的典型，就是租賃合同產(chǎn)生的租賃權(quán)，房屋租賃合同的這些問題，其實(shí)都是租賃權(quán)，租賃房屋本來是出租人的，但承租人根據(jù)租賃合同的債權(quán)而取得租賃權(quán)，可以使用、收益，還可以轉(zhuǎn)租。這個(gè)租賃權(quán)就是物權(quán)化的債權(quán)。

有的國家的法律承認(rèn)租賃權(quán)是物權(quán)，但大多數(shù)國家還是僅把它作為一個(gè)物權(quán)化的債權(quán)對(duì)待。既然租賃權(quán)不是財(cái)產(chǎn)權(quán)，就沒有繼承問題，當(dāng)承租人是自然人并且去世后，合同的租賃期還沒有完成，《合同法》第二百三十四條明確規(guī)定，與承租人生前共同居住人可以按照原租賃合同租賃該房屋。這就是租賃合同效力延伸問題。

二、如何適用租賃合同效力延伸

司法解釋參照這一規(guī)定，第十九條規(guī)定了另外兩個(gè)效力延伸的規(guī)則：

（一）個(gè)人租賃房屋如果是給個(gè)體工商戶的家庭使用，不是自己使用，承租人在租賃期間死亡或者失蹤的，其他家庭成員作為個(gè)體工商戶的經(jīng)營者，有權(quán)主張繼續(xù)租賃合同的效力，一直用到合同約定的租賃期滿。按照合同相對(duì)性原則，出租人、承租人是當(dāng)事人，承租人死了，合同就應(yīng)該消滅。但是由于租賃權(quán)具有物權(quán)化的效力，由于承租人是個(gè)體工商戶，這時(shí)就準(zhǔn)許個(gè)體工商戶家庭的其他成員把合同的效力延伸到合同約定的租賃期結(jié)束后再消滅。這就是效力延伸的問題。

（二）個(gè)人租賃房屋從事合伙經(jīng)營，即合伙人個(gè)人租賃房屋給合伙使用，不是自己使用，承租人死亡或者失蹤，其他合伙人說想把合同繼續(xù)延續(xù)到租賃期滿，也是可以的，其他合伙人有這個(gè)權(quán)利。

這兩個(gè)規(guī)則，即使出租人不同意，個(gè)體工商戶和其他合伙人也有權(quán)要求合同履行到租賃期限完成為止。這是強(qiáng)制性的規(guī)定。本來，民事法律關(guān)系主體消滅而消滅，合同當(dāng)事人一方死亡的，合同消滅，但在租賃中，由于租賃權(quán)帶有一定的物權(quán)性質(zhì)，所以它的效力可以延伸到合同期限屆滿。