一、什么是拍賣

我國《民事訴訟法》第223條規(guī)定，人民法院執(zhí)行民事案件時，可以采取查封、扣押、凍結(jié)、變賣、拍賣被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財產(chǎn)等執(zhí)行措施。由此可見，拍賣是一種強制執(zhí)行措施，是一種以國家公權(quán)力介入當(dāng)事人之間的民商事紛爭，解決當(dāng)事人的民商事糾紛的措施。從這個意義上來說，人民法院依法委托拍賣機構(gòu)對被執(zhí)行人的財產(chǎn)進行拍賣，是一種不同于一般意義上的拍賣行為，更不是普通意義上的買賣行為。

二、買賣不破租賃在拍賣中如何適用

而《合同法》第229條規(guī)定的“買賣不破租賃”，則是當(dāng)事人之間的一種基于意思自治的民事行為，與強制拍賣不同，強制拍賣中，被拍賣的標的物已被法院查封或凍結(jié)，被執(zhí)行人已喪失了處分權(quán)能，法院基于法律賦予的職權(quán)強行對該標的物予以處置變現(xiàn)，在強制拍賣中并不能體現(xiàn)拍賣標的物原所有權(quán)人的意思表示。

那么，《合同法》第229條規(guī)定的“所有權(quán)變動”，是否包含了因拍賣而發(fā)生的所有權(quán)變動呢？從所有權(quán)變動的原因來分，應(yīng)當(dāng)包含當(dāng)事人因合同等法律行為引起的物權(quán)變動，和因強制執(zhí)行、強制征用、法院判決、繼承、新建等行為引起的物權(quán)變動。那么，不論是因何種原因發(fā)生的物權(quán)變動，都屬于所有權(quán)變動，都應(yīng)當(dāng)適用該條款。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第31條規(guī)定了“拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，…”，即采用了承受原則。也就是說，一般而言，拍賣引起所有權(quán)發(fā)生變動，也不影響原租賃權(quán)及其他用益物權(quán)的效力。

但是，這不是絕對的，最高法院在該《規(guī)定》中又規(guī)定了例外情形，即如果上述權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣的財產(chǎn)上，對在先設(shè)定的擔(dān)保物權(quán)或其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進行拍賣。該條規(guī)定的意思即，如果在拍賣財產(chǎn)上設(shè)定的租賃權(quán)在先，設(shè)定的抵押權(quán)在后，依物權(quán)優(yōu)先的原則，租賃權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先予以保護，拍賣后，租賃權(quán)應(yīng)由買受人繼續(xù)承受；相反，如果抵押權(quán)設(shè)定在先，租賃權(quán)設(shè)定在后，同樣依據(jù)物權(quán)優(yōu)先原則，設(shè)定在后的租賃權(quán)不能影響設(shè)定在先的抵押權(quán)的實現(xiàn)，如果租賃權(quán)繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，會導(dǎo)致拍賣的價款過低，影響抵押權(quán)實現(xiàn)，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)將該租賃權(quán)取消，然后再進行拍賣。

理解《合同法》第229條規(guī)定時，還應(yīng)當(dāng)注意到“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動”這一條件的適用。人民法院對被執(zhí)行人財產(chǎn)進行查封、凍結(jié)時，如果被查封、凍結(jié)的財產(chǎn)上尚未設(shè)定租賃權(quán)，而是在查封、凍結(jié)之后，被執(zhí)行人才設(shè)定的租賃權(quán)的情形，應(yīng)另當(dāng)別論。查封、凍結(jié)的實質(zhì)在于禁止或者限制被執(zhí)行人處分其特定財產(chǎn)，直接影響被執(zhí)行人對該財產(chǎn)的占有、使用和收益。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第26條第1款規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人?！币虼耍粓?zhí)行人的財產(chǎn)被查封、扣押、凍結(jié)后，其處分權(quán)已經(jīng)受到了禁止或限制，如果仍然在該財產(chǎn)上進行移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負擔(dān)等行為，則妨礙了人民法院對該財產(chǎn)進行強制執(zhí)行，因此，人民法院可依申請執(zhí)行人的請求，直接對該財產(chǎn)進行執(zhí)行。如果要進行拍賣，則被執(zhí)行人在查封財產(chǎn)上設(shè)定的租賃權(quán)，將不受法律保護。

但為了保護善意第三人，該條第3款又規(guī)定“人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人?！倍榉獠粍赢a(chǎn)的公示方法，主要是通知有關(guān)登記機關(guān)辦理登記手續(xù)，同時在該不動產(chǎn)上張貼封條或者公告。因此，如果租賃權(quán)設(shè)定在先，法院查封、凍結(jié)在后，那么，該租賃權(quán)仍然應(yīng)當(dāng)受到法律保護，可以適用“買賣不破租賃”的原則；相反，如果法院已經(jīng)查封、凍結(jié)，且查封、凍結(jié)進行了登記及張貼公告、封條等公示，在之后被執(zhí)行人在該財產(chǎn)上設(shè)定了租賃權(quán)，則屬于在該財產(chǎn)上設(shè)定了權(quán)利負擔(dān)，如果該租賃權(quán)的存在影響到了拍賣活動的進行，會導(dǎo)致拍賣價款過低或者拍賣無法成交，則人民法院可以應(yīng)申請執(zhí)行人的請求，將該租賃權(quán)除去，然后委托拍賣。