一、什么是承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是當(dāng)今世界各國(guó)普遍確立的一項(xiàng)民事法律制度。中國(guó)也于1999年正式確立了這項(xiàng)法律制度?！逗贤ā返?30條規(guī)定“出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”據(jù)此規(guī)定，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指承租人基于租賃合同，在出租人出賣(mài)租賃物時(shí)，在同等條件下可優(yōu)于其他人購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

二、承租人如何行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

（一）拍賣(mài)出租的房屋是否應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人？

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）第一百一十八條的規(guī)定：“出租人出賣(mài)房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效?！?/p>

《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！?/p>

根據(jù)特別法優(yōu)于一般法、新法優(yōu)于舊法的法律適用原則，拍賣(mài)出租的房屋的通知期間應(yīng)當(dāng)以合同法的規(guī)定為準(zhǔn)，即出賣(mài)之前的合理期間，而不必一定限定為三個(gè)月。但是，由于合理期間的判斷屬于法官的自由裁量范圍，當(dāng)事人按照自己對(duì)于“合理期間”的理解來(lái)進(jìn)行通知，必然存在法律裁判不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，因此，建議辦事處應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)之前的盡早時(shí)間通知承租人。

人民法院在民事執(zhí)行中的拍賣(mài)是一種特殊的拍賣(mài)形式?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十四條規(guī)定：“人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)五日前以書(shū)面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣(mài)日到場(chǎng)。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人經(jīng)通知未到場(chǎng)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?！币虼?，對(duì)于人民法院民事執(zhí)行的拍賣(mài)，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)五日以前通知。

（二）未提前通知，但買(mǎi)受人已完成過(guò)戶(hù)登記，是否可能導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)無(wú)效而被撤銷(xiāo)登記？

《民法通則》司法解釋以及《合同法》對(duì)于出賣(mài)人通知的法律規(guī)范為強(qiáng)制性規(guī)范，在未提前通知的情況下出賣(mài)房屋，由于違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。但是，如果買(mǎi)受人已經(jīng)善意的完成過(guò)戶(hù)登記，根據(jù)公示公信原則，買(mǎi)受人可以獲得房屋所有權(quán)。而且由于拍賣(mài)是公開(kāi)市場(chǎng)行為，法律更加傾向于對(duì)于第三人的保護(hù)。這里需要注意的是由于承租人的優(yōu)先權(quán)為法律所明確規(guī)定，未提前通知的情況下拍賣(mài)并過(guò)戶(hù)登記行為，存在法院司法裁判不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，因此，建議辦事處應(yīng)當(dāng)提前通知承租人后再進(jìn)行拍賣(mài)。

（三）“承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”中的“同等條件下”在拍賣(mài)實(shí)踐中應(yīng)如何掌握？

不同拍賣(mài)公司對(duì)于拍賣(mài)過(guò)程中如何針對(duì)承租人優(yōu)先權(quán)的行使有著不同的實(shí)踐，因此，各種實(shí)踐方式在細(xì)節(jié)上肯定會(huì)有出入。但是，這里可以介紹一種比較常用的方式：拍賣(mài)師叫價(jià)之后，如果存在有效的最高應(yīng)拍價(jià)，拍賣(mài)師會(huì)直接詢(xún)問(wèn)優(yōu)先權(quán)人是否行使，如果，優(yōu)先權(quán)人明示表示愿意接受，則簽署拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)，反之，如果優(yōu)先權(quán)人拒絕行使優(yōu)先權(quán)，則視為放棄優(yōu)先權(quán)，由應(yīng)拍人簽署成交確認(rèn)書(shū)。

（四）有待繼續(xù)深入思考的問(wèn)題：優(yōu)先權(quán)人放棄優(yōu)先權(quán)的方式和期限限制。

法律已經(jīng)明確要求出賣(mài)人提前通知優(yōu)先權(quán)人，但是，在何種情況下，可以認(rèn)定優(yōu)先權(quán)人放棄優(yōu)先權(quán)呢？如果，在通知期間內(nèi)，優(yōu)先權(quán)人明確表示放棄優(yōu)先權(quán)，則無(wú)異議。但是，如果出賣(mài)人在出賣(mài)通知中明確優(yōu)先權(quán)的行使期間，優(yōu)先權(quán)人未作表示，是否認(rèn)定為棄權(quán)，法律爭(zhēng)議很大，因?yàn)檫@涉及“默示棄權(quán)”的問(wèn)題，在法律無(wú)規(guī)定、當(dāng)事人無(wú)約定的情況下，一般不會(huì)認(rèn)定。但在一般的買(mǎi)賣(mài)當(dāng)中，出賣(mài)人的通知期間是否也是優(yōu)先權(quán)人行使優(yōu)先權(quán)的失權(quán)期間，法律沒(méi)有規(guī)定，所以，很難認(rèn)定。這是法律規(guī)定不完善的地方，有待于立法的進(jìn)步。