一、什么是租賃合同的風(fēng)險負擔(dān)

首先是租賃物的風(fēng)險負擔(dān)問題，即由于不可歸責(zé)于承租人和出租人雙方當事人的事由，致使租賃物部分或全部毀損滅失的，租賃物部分或全部毀損滅失的損失應(yīng)由誰負擔(dān)。就此問題，除非法律有特別規(guī)定，或當事人之間有特別約定，自羅馬法以來，就形成了由物的所有人負擔(dān)風(fēng)險，即天災(zāi)歸物權(quán)人負擔(dān)的法律思想。此為標的物風(fēng)險負擔(dān)的一般原則。因而，租賃物的所有人應(yīng)負擔(dān)此種情形下標的物毀損滅失的風(fēng)險。

其次是因不可歸責(zé)于雙方當事人的事由致使租賃物部分或全部毀損滅失，從而引起致租賃合同部分或全部不能履行時，租金風(fēng)險應(yīng)由誰負擔(dān)的問題。與租賃物的風(fēng)險負擔(dān)不同，此處的風(fēng)險負擔(dān)主要解決雙務(wù)合同對待給付義務(wù)的履行問題，尤其是承租人支付租金義務(wù)的履行問題。如何分配合同不能履行的風(fēng)險，與租賃物毀損滅失的風(fēng)險有所不同。依據(jù)《合同法》第231條規(guī)定：“因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。”“因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的， 承租人可以解除合同?！痹摋l即包含有對租賃合同中的風(fēng)險負擔(dān)的規(guī)定。故當因不可歸責(zé)于雙方當事人的事由致使合同部分或全部不能履行時，租金的風(fēng)險由出租人負擔(dān)，承租人即可相應(yīng)地減少履行或不履行其對待給付義務(wù)即請求減少租金或者不支付租金。

二、負擔(dān)租賃合同的風(fēng)險應(yīng)注意哪些問題

（一）所謂滅失，應(yīng)依社會上的立場來考察，作寬泛的解釋，即使是租賃物仍實際存在，但由于戰(zhàn)爭或其他特殊的社會情況，致使標的物被無償征收或征用，也應(yīng)視為租賃折滅失。確定滅失部分的比例，不應(yīng)以滅失部分的面積大小為標準，而應(yīng)以滅失部分的使用、收益的價值大小為標準。如果租賃物雖有部分滅失，但不影響租賃物的使用、收益，則不發(fā)生租金的減少問題。

（二）租賃物部分滅失毀損時，承租人的租金減少請求權(quán)何時發(fā)生，存在爭議。有學(xué)者認為，只能在租賃物修繕不能時始得發(fā)生，如修繕可能，則以承租人對于出租人請求修繕義務(wù)的履行為限，不得為租金減少的請求；出有學(xué)者認為，減少租金的請求，不限于修繕不能的情形，在修繕可能時，承租人可以選擇請求修繕義務(wù)的履行或請求減少租金。我們認為，兩種觀點都有不妥之處，請求修繕義務(wù)的履行，并不妨礙請求使用、收益不完全期間租金的減少。

（三）承租人請求減少租金時，是只能就請求后的租金發(fā)生減少的效力，還是溯及于租賃物部分毀損滅失時產(chǎn)生效力，也有不同觀點。有學(xué)者認為，依該條規(guī)定，租金的減少需基于承租人的請求，在承租人未為請求前，出租人仍享有全部的租金支付請求權(quán)，如承租人不為減少租金的請求仍然全部履行租金支付義務(wù)，則無權(quán)就已支付的部分請求不當?shù)玫美姆颠€。因此就租金的減少，只能向?qū)?發(fā)生效力。也有學(xué)者認為，租金的減少應(yīng)有溯及力。我們同意前一種觀點。