一、什么是租賃合同

租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在當事人中，提供物的使用或收益權的一方為出租人；對租賃物有使用或收益權的一方為承租人。租賃物須為法律允許流通的動產和不動產。

二、出租他人之物是否影響租賃合同效力

租賃合同是以物的使用收益為目的，出租人負有將租賃物交付承租人使用的義務。但出租人是否為租賃物的所有人或使用權人，并不影響租賃合同的效力。以他人之物出租的，租賃合同仍為有效，不過出租人負有將租賃物交付承租人使用的義務。如出租人不能將標的物交付承租人使用，則承擔債務不履行的責任；如出租人將租賃物交付承租人使用，則承租人應交付租金，而不得以租賃物非為出租人所有對抗。出租人以他人之物出租的，對標的物的所有人構成侵權或不當?shù)美?，應當向標的物的所有人或合法使用人負侵權的民事責任或返還不當?shù)美呢熑巍?/p>

在司法實踐中，可按下列情況分別處理：

（一）對于承租人而言，其與出租人簽訂租賃合同的目的在于取得租賃物的使用權，出租人也僅負有將租賃物交付承租人使用的義務，至于物的所有權是否屬于出租人，原則上并不重要。承租人取得租賃物后，不得基于出租人對租賃物不享有所有權為由，主張撤銷合同。承租人既然已經取得了租賃物的使用權，對出租人就應承擔支付租金的義務，對于承租人已收取的租金，不得主張不當?shù)美枰苑颠€。但是，如果真正的所有人請求返還租賃物時，則出租人無法向承租人履行給付義務，承租人可以權利瑕疵擔保的規(guī)定，主張終止租賃合同，拒付以后的租金，并可以向出租人主張承擔違約責任。

（二）出租人與真正權利人之間的關系。真正權利人對于出租人已收取的租金，可以不當?shù)美麨橛?，主張出租人予以返還。但是出租人為標的物的善意占有人時，有收取孳息的權利，出租人不承擔返還租金的義務。例如，房屋的買受人，在買賣合同撤銷之前，對房屋有占有權，在其占有期間出租房屋而取得的收益，真正所有人不得主張返還。如果出租人對于租賃物明知不享有權利而將其出租，真正權利人不僅可以要求出租人返還租金，也可以向出租人主張侵權損害賠償。

3、真正權利人與承租人之間的關系。真正權利人對于承租人可以請求返還租賃物，承租人對其負有返還義務，不得以租賃關系對抗真正權利人。真正權利人對于承租人已向出租人支付的租金，不得主張由承租人向其給付。但對承租人尚未給付的租金，可以向承租人請求給付，承租人不得以真正權利人不是出租人為由拒絕給付。