一、什么是租賃合同的明示更新

租賃合同的明示更新，是指在租賃的期間屆滿之前，承租人與出租人協(xié)商一致，續(xù)訂租賃合同的法律現(xiàn)象。所謂明示更新，是相對于 “默示更新”而言的。租賃期間屆滿，租賃合同即宣告終止。承租人即負(fù)有向出租人返還租賃物的義務(wù)，出租人有權(quán)請求承租人歸還租賃物。如果當(dāng)事人之間愿意維持原來的租賃關(guān)系，應(yīng)當(dāng)在此之前就作好安排，繼續(xù)簽訂租賃合同，以保持原先合同關(guān)系的穩(wěn)定。

二、租賃合同如何明示更新

在租賃合同明示更新中，主要需要注意以下問題：

（一）租賃合同明示更新是當(dāng)事人之間就租賃物的利用關(guān)系重新簽訂一份租賃合同的過程，因此，應(yīng)當(dāng)適用合同訂立的要約和承諾規(guī)則。即需要一方向另一方發(fā)出要約，另一方承諾，合同成立生效。

（二）租賃合同明示更新一般發(fā)生在租賃合同終止之前，當(dāng)然也可以發(fā)生在租賃合同終止之后。只要當(dāng)事人對于繼續(xù)保持租賃關(guān)系作出達(dá)成意思表示一致即可。

（三）租賃合同的明示更新可以變更原租賃合同的內(nèi)容。這一點很重要。并且區(qū)別于租賃合同的默示更新。在租賃合同的默示更新中，由于合同的更新是法律對于當(dāng)事人意思的一種推定，因此，除了在租賃期限上將其推定為不定期之外，其他合同內(nèi)容尊重當(dāng)事人原來的約定。而明示更新則是當(dāng)事人訂立新的租賃合同的過程，對于合同的內(nèi)容，當(dāng)事人可以進(jìn)行充分協(xié)商，進(jìn)行修改或補充。