一、什么是瑕疵擔(dān)保責(zé)任

租賃合同為有償合同，在各國法上一般都規(guī)定，對(duì)于租賃合同準(zhǔn)用買賣合同的有關(guān)規(guī)定，租賃合同的出租人如同買賣合同的出賣人一樣，對(duì)租賃物負(fù)有瑕疵擔(dān)保責(zé)任。出租人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任包括物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任（也稱質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任）和權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。出租人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保是指出租人應(yīng)擔(dān)保不因第三人對(duì)承租人主張權(quán)利而使承租人不能為使用收益。出租人的物的瑕疵擔(dān)保是指出租人應(yīng)擔(dān)保所交付的租賃物能夠?yàn)槌凶馊艘兰s正常使用收益。

二、出租人行使瑕疵擔(dān)保責(zé)任的條件有哪些

構(gòu)成出租人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任的條件有兩個(gè)：

（一）租賃物有瑕疵。租賃物有瑕疵亦即標(biāo)的物的品質(zhì)或者數(shù)量不符合約定的標(biāo)準(zhǔn)，或者不符合標(biāo)的物的通常使用狀態(tài)。租賃物無論是在交付前還是于交付后發(fā)生瑕疵的，出租人均負(fù)有瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

（二）承租人于合同訂立時(shí)不知租賃物有瑕疵，也不存在可以免除出租人責(zé)任的情形。

但是，為保證承租人一方的人身安全或者健康，許多國家和地區(qū)的法律規(guī)定第二項(xiàng)條件不適用于房屋租賃。如德國民法典第544條規(guī)定：“住房或者其他房屋處于其使用顯然有害于健康的狀況時(shí)，即使承租人在訂立合同時(shí)已知有此種有害狀況，或者已放棄行使因此種有害狀況而享有的權(quán)利，仍可以不遵守預(yù)告解約通知期限而通知終止租賃關(guān)系?！蔽覈_(tái)灣地區(qū)“民法典”第424條規(guī)定：“租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時(shí)，承租人雖于訂約時(shí)已知其瑕疵，或雖已拋棄其終止契約之權(quán)利，仍得終止契約?！敝赃@樣規(guī)定，是因?yàn)榉课轂橹匾牟粍?dòng)產(chǎn)，各國立法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃都有特別規(guī)定。同時(shí)，由于房屋是一種非常特殊的商品，尤其是住房，它用于滿足公民“住”這一基本生活需要。對(duì)于住房租賃予以特別的法律調(diào)整，有利于穩(wěn)定社會(huì)秩序和安定人民生活。因此，在住房租賃中，出租人對(duì)于房屋的質(zhì)量應(yīng)負(fù)嚴(yán)格的產(chǎn)品責(zé)任，也就是說，只要房屋的質(zhì)量不合格，危及承租人的人身安全或者健康時(shí)，無論承租人在訂立合同時(shí)知道與否，承租人均有權(quán)隨時(shí)解除合同。我國在制定合同法時(shí)，擴(kuò)大了這一原則的適用范圍。該原則不僅適用于房屋租賃，還適用于所有租賃物。根據(jù)本條規(guī)定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。