一、什么是抵押權(quán)的行使

抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)或稱抵押權(quán)的行使，是指抵押物所擔(dān)保的債權(quán)已到清償期而債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)抵押權(quán)人可以通過(guò)行使抵押權(quán)，以抵押物的價(jià)值優(yōu)先受償。抵押權(quán)必須有效存在。抵押權(quán)設(shè)定如果無(wú)效或者已被撤銷，則不能實(shí)現(xiàn)；必須是債務(wù)人履行期限屆滿；債權(quán)人未受清償；債務(wù)未受清償不是由于債權(quán)人造成的。

二、行使抵押權(quán)時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題

（一）同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得價(jià)款的清償順序

根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第三十五條規(guī)定，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。如果財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。因此，同一財(cái)產(chǎn)可以向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押。在這種情況下，拍賣、變賣抵押物所得的價(jià)款應(yīng)按以下規(guī)定清償：1、抵押合同以登記生效的，按照抵押權(quán)登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償。2、抵押合同自簽訂之日起生效的，該抵押物已登記的，按照登記的先后順序清償；未登記的，按照合同生效時(shí)間的先后清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。抵押物已登記的，先于未登記的受償。

（二）以城市房地產(chǎn)、特定的土地使用權(quán)抵押時(shí)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題

1、當(dāng)城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。如果抵押權(quán)人需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一并拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。2、依照擔(dān)保法規(guī)定以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地的用途。3、以劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，拍賣劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，必須在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人才有優(yōu)先受償權(quán)。

（三）第三人為抵押人時(shí)，其追償權(quán)如何實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題抵押人可以是債務(wù)人本人，也可以是第三人

當(dāng)債務(wù)人為抵押人時(shí)，債務(wù)履行期限屆滿，以抵押物折價(jià)或拍賣，變賣抵押物的價(jià)款恰好和債權(quán)額相抵，則債權(quán)消滅；如果多于債權(quán)數(shù)額，多出的部分歸債務(wù)人；如果不足以清償債權(quán)的，不足部分由債務(wù)人補(bǔ)償。當(dāng)?shù)谌藶榈盅簷?quán)人時(shí)，在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，有權(quán)向債務(wù)人追償。

（四）抵押物滅失所得賠償金應(yīng)作為抵押財(cái)產(chǎn)

我國(guó)《擔(dān)保法》第五十八條規(guī)定，抵押權(quán)因抵押物的滅失而消失。因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。這里所說(shuō)的賠償金，主要是指因抵押人以外的原因?qū)е碌盅何餃缡r(shí)，抵押人可以要求侵權(quán)行為人給予的賠償或者取得保險(xiǎn)賠償。