一、什么是土地使用權抵押

土地使用權抵押是指對土地依法享有使用權和處分權的人以土地使用權設定的抵押。土地使用權抵押主要包括國有土地使用權抵押和集體所有的土地使用權抵押。以土地使用權抵押的，應當?shù)酵恋毓芾聿块T辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。

國有土地使用權抵押包括出讓土地使用權抵押和劃撥土地使用權抵押。出讓土地使用權人可以依法以出讓土地使用權設定抵押。而以劃撥土地使用權抵押卻受到嚴格限制。劃撥土地使用權滿足一定的條件并經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準后才可以抵押。軍用土地使用權在經過法定的報批程序和繳納相關費用后，也可以抵押。

在一般情況下，集體所有的土地使用權不準抵押，如耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不準抵押。允許抵押的集體所有的土地使用權主要有：抵押人承包并經發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘的土地使用權；以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押時其占用范圍內的土地使用權也一并抵押。

土地使用權抵押時，其他地上建筑物、其他附著物隨之抵押。同時，以地上建筑物抵押的，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。也就是說，土地上有建筑物或者其他附著物的，在土地使用權抵押或地上建筑物、其他建筑物抵押時，不能把這兩部分分開單獨就其中一部分設定抵押。土地使用權分割抵押的，由土地管理部門確定抵押土地的界線和面積。

二、如何設定土地使用權抵押

以土地使用權抵押，抵押人應與抵押權人簽訂抵押合同，且抵押合同不得違背國家法律法規(guī)和土地使用權出讓合同的規(guī)定。

以出讓方式取得的國有土地使用權抵押時，由抵押權人進行地價評估或者由房地產價格評估機構進行地價評估并經抵押權人認可后，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。以劃撥方式取得的國有土地使用權抵押的，由抵押人委托房地產價格評估機構進行地價評估，經土地管理部門確認，并批準抵押，核定出讓金額后，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。以集體荒地土地使用權和鄉(xiāng)村企業(yè)集體所有的土地使用權抵押須經被抵押土地的集體土地所有者的同意，并出具書面證明。其中，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)廠房等建筑物抵押涉及集體所有的土地使用權抵押的，由抵押人委托房地產價格評估機構進行地價評估，經土地管理部門確認，并確定實現(xiàn)抵押權的方式，需要轉為國有的，同時核定土地使用權出讓金數(shù)額，然后由抵押當事人簽訂抵押合同；以承包方式取得的集體荒地土地使用權抵押的，由抵押人委托房地產價格評估機構進行地價評估，并經土地管理部門確認后，由抵押當事人簽定抵押合同。

土地使用權設定抵押權的，抵押人和抵押權人應當在抵押合同簽訂后15天內，持抵押土地的土地使用權證、抵押合同、地價評估及確認報告、抵押當事人的身份證件共同到土地管理部門申請抵押登記。一方到場申請抵押登記的，必須持有對方授權的委托書。