一、什么是抵押

抵押，是指債務人或者第三人不轉移對財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照法律規(guī)定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優(yōu)先受償。

二、在建工程抵押的條件有哪些

我國《擔保法》并未對在建工程抵押做明確規(guī)定，但由于在建工程抵押在實踐中比較常見，發(fā)生的糾紛也較多，《擔保法解釋》第四十七條對此專門作出了規(guī)定，“以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效”。此外，建設部制定的《城市房地產抵押管理辦法》對在建項目抵押做了非常明確的規(guī)定，在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還履行擔保的行為。

關于在建項目抵押的條件，法律并未做明確規(guī)定。但是根據(jù)《擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》以及其他法律法規(guī)等的規(guī)定可以得出，在建項目抵押必須滿足以下幾種條件：

（一）已經交付全部土地出讓金，取得國有土地使用權證書。根據(jù)《擔保法》的規(guī)定，債務人不履行債務時，債權人有權以折價、拍賣或變賣的方式處置抵押物，就相關價款優(yōu)先受償。集體所有土地或劃撥形式取得的土地使用權不能轉讓，故不得進行抵押。

（二）取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證。《城市房地產抵押管理辦法》明確規(guī)定在建工程抵押合同應載明土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證以及建設工程規(guī)劃許可證三證的編號，而只有已經取得三證的情況下，才能按要求填寫相應編號。

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。因為只有符合該比例要求，開發(fā)商才能申請商品房預售，在建項目才具有了可轉讓的屬性，滿足抵押法定要求。

（四）在建項目與土地使用權必須同時抵押?！冻鞘蟹康禺a抵押管理辦法》明確規(guī)定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。這也是與我國房地產法律中的“房隨地走”或“地隨房走”保持一致的要求。

法律對在建項目抵押做出以上要求，主要是從保護債權人即銀行的利益出發(fā)。但是對開發(fā)商而言，必須依法履行自己的義務，否則可能會因為不符合法律要求未能及時取得銀行貸款，延誤了工程進度，導致更大的損失。同時，需要注意的是，即使開發(fā)商以在建項目做抵押成功獲得貸款也并不意味著事情到此結束，相反，開發(fā)商仍須履行相應的義務，否則可能會受到法律的懲罰，遭受完全不必要的損失。