一、房屋買賣合同違約責任形式有哪些

商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。商品房買賣合同當事人因違反商品房買賣合同義務依法應當承擔的責任，即為商品房買賣合同中的違約責任。商品房買賣合同的違約形態(tài)主要有以下幾種：

1、預期違約。我國商品房買賣合同的預期違約形態(tài)與一般合同基本一致，可分為兩種具體類型：

（1）預期拒絕履行，指合同有效成立后至合同約定的履行期屆至前，一方當事人以言辭或行為向另一方當事人表示其將不按約定履行合同義務。

（2）預期不能履行，指在合同履行期屆至前，有情況表明或一方當事人根據(jù)客觀事實發(fā)現(xiàn)另一方當事人屆時不能履行合同義務。我國《合同法》第108條對預期拒絕履行做了規(guī)定，而第68條關于不安抗辯權的規(guī)定，則兼含有以上兩種類型的具體表現(xiàn)行為。

2、實際違約。主要包括商品房買賣合同當事人屆期不能履行債務和屆期拒絕履行債務兩種。此處不能履行和拒絕履行均發(fā)生在履行期屆滿后，其最終反映形式為遲延履行或不履行。遲延履行包括債務人遲延履行和債權人遲延履行。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，債務人遲延履行的，應承擔遲延履行的違約責任，承擔對遲延后因不可抗力造成的損害的賠償責任。債權人遲延履行表現(xiàn)為債權人對于債務人的履行應當接受而無正當理由拒不接受，即遲延受領。

3、不適當履行。即指雖有履行但履行房屋質量、面積不符合合同約定或法律規(guī)定的違約情形。房屋質量不適當履行包括瑕疵履行和加害給付兩種情形。瑕疵履行是指房屋存在質量問題的商品房買賣合同違約情形。在此情況下，債權人可依法要求對方承擔修理的違約責任，除了以承擔違約責任方式解決合同糾紛外，守約方亦可要求依法解除商品房買賣合同以解決商品房買賣合同糾紛。加害給付，是指債務人因交付的房屋的質量缺陷而造成他人的人身、財產損害的行為。

4、其它違約行為。是指除上述違約情形外的其他履行附隨義務時存在的違約行為。

購房合同中違約多數(shù)由開發(fā)商引起，實踐當中，最為覺的開發(fā)商違約責任形態(tài)主要包括：逾期交房、面積出現(xiàn)誤差、設備及裝修不符合合同約定、變更規(guī)劃設計、房屋質量不合格、未按期辦理產權過戶手續(xù)等，我國《商品房銷售管理辦法》及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》對上述違約情形均作出了較為具體明確、便于操作的規(guī)定。

二、房屋買賣合同違約責任有什么免責事由

所謂商品房買賣合同違約責任的免責事由，是指在商品房買賣合同中，免除違反合同義務的債務人承擔違約責任的原因和理由。具體包括法定的免責事由和約定的免責事由。具體內容如下：

1、不可抗力。根據(jù)我國《合同法》，不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。對于因不可抗力導致的商品房買賣合同不能履行，應當根據(jù)不可抗力的 影響 程度，部分或全部免除有關當事人的責任。我國現(xiàn)行房屋預售合同或現(xiàn)房銷售合同中一般都規(guī)定了不可抗力條款，有些甚至把施工單位逾期交工、政府批文遲延下達也約定為不可抗力。

只要是不可抗力造成的損失，一概免除開發(fā)商的責任，這種規(guī)定對于買方極為不利。另外，在法律另有規(guī)定時，即使發(fā)生不可抗力也不能免除責任，在此主要是指遲延履行后的責任。即：一方遲延履行債務之后，應對在逾期履行期間發(fā)生的不可抗力所致的損害負責。此外，對于不可抗力免責，還有一些必要條件，即發(fā)生不可抗力導致履行不能之時，債務人須及時通知債權人，還須將經有關機關證實的文書作為有效證明提交債權人。

2、其他法定免責事由

守約一方未采取適當措施，導致?lián)p失擴大的，債務人對擴大的損失部分免責，我國《合同法》第119條對此有所規(guī)定。此外，當事人還可協(xié)議約定其他免責事由，但必須符合我國相關法律法規(guī)的規(guī)定。