一、什么是承包人優(yōu)先權(quán)

承包人優(yōu)先權(quán)，是指工程竣工驗(yàn)收之后，發(fā)包人未向承包人支付工程價款且經(jīng)承包人催告后于合理期限內(nèi)仍未支付價款的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價或者申請人民法院將該工程拍賣，承包人就工程折價或者拍賣所得價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。承包人優(yōu)先權(quán)，是一項(xiàng)法定權(quán)利，通常被稱為法定抵押權(quán)。

二、承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的條件

按照《合同法》的規(guī)定，承包人優(yōu)先受償權(quán)的行使，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

（一）承包人必須按照合同規(guī)定全部履行了自己的義務(wù)，即工程按期完工，質(zhì)量合格，通過竣工驗(yàn)收。如果承包人自身存在違約行為，發(fā)包方拒付工程款項(xiàng)的，承包人不享有優(yōu)先權(quán)。

（二）發(fā)包人未按合同約定的期限支付價款，經(jīng)承包人催告后，于合理期限內(nèi)仍然未支付工程價款。

（三）建設(shè)工程在性質(zhì)上允許折價、拍賣。如果建設(shè)工程在性質(zhì)上不宜折價、拍賣的，承包人不得行使優(yōu)先權(quán)。

在符合上述三個要件時，承包人即可通過以下兩種方式行使其優(yōu)先權(quán)：其一，協(xié)議方式，即承包人于發(fā)包人協(xié)議將工程折價，建設(shè)工程價款以折價價款優(yōu)先受償；其二，拍賣方式，即由承包人申請人民法院依法將工程拍賣，建設(shè)工程價款就拍賣所得價款優(yōu)先受償。

關(guān)于承包人優(yōu)先權(quán)，司法實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)注意的是：在建設(shè)工程上，承包人優(yōu)先權(quán)與抵押權(quán)并存時，基于法定權(quán)利優(yōu)先于約定權(quán)利的原則，承包人優(yōu)先權(quán)在順序上優(yōu)先于抵押權(quán)。作為建設(shè)工程的商品房預(yù)售之后，為了保障社會大眾的生存利益，即使此類商品房在性質(zhì)上可以拍賣，承包人也不得行使優(yōu)先權(quán)。