一、出賣人應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任

買賣合同成立，出賣人應(yīng)按合同的約定移交標(biāo)的物所有權(quán)，出賣人應(yīng)承擔(dān)以下責(zé)任：

1、交付標(biāo)的物并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)，買賣雙方經(jīng)協(xié)商約定達(dá)成一致，在買受人交付了價(jià)款后，出賣人應(yīng)當(dāng)將標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至買受人，使買受人不僅實(shí)際取得了標(biāo)的物，而且實(shí)際取得了標(biāo)的物的所有權(quán)，如果在買賣合同中對(duì)標(biāo)的物的轉(zhuǎn)移方式?jīng)]有約定或者約定不明確的，按《合同法》第六十一條、第六十二條、第六十三條的規(guī)定方式辦理。

2、確保標(biāo)的物無(wú)瑕疵。是指出賣人交付的標(biāo)的物的所有權(quán)不會(huì)被第三人以出賣前的任何理由追索，如果發(fā)生該標(biāo)的物因第三人有追索權(quán)而造成買受人損失的，出賣人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。

3、確保按合同約定的數(shù)量、質(zhì)量交付標(biāo)的物。買受人按約定的價(jià)款支付給出賣人貨幣，是以單價(jià)乘以數(shù)量確定下來(lái)的，出賣人收取了該數(shù)量的價(jià)款，就必須按合同約定的數(shù)量交付標(biāo)的物，少交，是違反合同約定侵犯買受人權(quán)益的違法行為，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足，并承擔(dān)違約責(zé)任；標(biāo)的物的單位價(jià)額，是標(biāo)的物質(zhì)量的金錢價(jià)值，合同中約定的質(zhì)量要求，是確保出賣人獲得收益的保證，出賣人應(yīng)按合同約定的質(zhì)量交付標(biāo)的物，不得降低質(zhì)量檔次交付標(biāo)的物，因交付標(biāo)的物不符合約定質(zhì)量引起的法律后果，由出賣人承擔(dān)。

4、按約定的期限、地點(diǎn)、方式交付標(biāo)的物。合同約定的期限，是雙方協(xié)商約定的，在沒(méi)有發(fā)生不可抗力的情形下，出賣方應(yīng)按期交付標(biāo)的物，如果出賣方發(fā)生了某種事先未預(yù)料到但不是屬于不可抗力的情形，需要延期交付標(biāo)的物，應(yīng)事先征得買受方的同意，否則承擔(dān)違約責(zé)任。

交付標(biāo)的物的地點(diǎn)，應(yīng)按合同指定的地點(diǎn)，出賣人因故需改變交付標(biāo)的物地點(diǎn)的，應(yīng)事先通知買受人，征得買受人同意方可改變，并應(yīng)協(xié)商確定由此而增、減的各項(xiàng)費(fèi)用的承擔(dān)數(shù)額和方式，減少可能發(fā)生的爭(zhēng)議。

交付的方式主要指標(biāo)的物由出賣人代為運(yùn)送的情況下發(fā)生的情形的約定，如需要運(yùn)輸，出賣人將標(biāo)的物交第一承運(yùn)人時(shí)交付完畢。

出賣人按合同約定認(rèn)真全面履行義務(wù)，是買賣合同順利實(shí)施的基礎(chǔ)，違反合同約定的義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)由此而產(chǎn)生的法律后果。

二、出賣人賣房后有沒(méi)有保修責(zé)任

所謂修復(fù)責(zé)任，是指商品房出賣人對(duì)交付使用的商品房的質(zhì)量瑕疵進(jìn)行修理并達(dá)到質(zhì)量要求的責(zé)任。該解釋使用了“修復(fù)責(zé)任”這一概念，與《商品房銷售管理辦法》第三十三條中的“保修責(zé)任”在內(nèi)容上側(cè)重點(diǎn)有所不同?！靶迯?fù)”一詞重在強(qiáng)調(diào)修理的結(jié)果，“保修”一詞強(qiáng)調(diào)了出賣人的作為義務(wù)—修理，對(duì)修理的結(jié)果似乎并沒(méi)有進(jìn)行明確的規(guī)定。

關(guān)于保修期以及保修范圍問(wèn)題，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期;存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的商品房質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任?！?/p>

關(guān)于 “最低保修期限”，建設(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》第五條第三項(xiàng)規(guī)定：“正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;墻面、頂棚抹灰層脫落1年;地面空鼓開裂、大面積起砂1年;門窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞2個(gè)月;供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期;衛(wèi)生潔具1年;燈具、電器開關(guān)6個(gè)月;其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定?！?/p>

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十三條還規(guī)定，出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。