一、買的房子有抵押登記怎么辦
1、重復(fù)預(yù)售或先預(yù)售后抵押
因預(yù)售商品房尚未建成而不能進(jìn)行物權(quán)登記，在簽訂合同與房屋所有權(quán)登記之間以及預(yù)售合同登記與正式房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬登記之間存在時(shí)間差，難以防止出賣人將商品房先后多次出售，包括幾次預(yù)售合同均未登記，或者其中之一買受人進(jìn)行了登記，而另一買受人未進(jìn)行登記，或其一進(jìn)行了預(yù)售合同登記，其它買受進(jìn)行了正式權(quán)屬登記等復(fù)雜情況。不僅如此，在商品房預(yù)售合同成立到實(shí)際交房之間，房地產(chǎn)商有可能在收取了買受人房款后，又私自將房屋抵押給銀行或其他債權(quán)人，無(wú)論實(shí)現(xiàn)銀行的抵押權(quán)或買受人的權(quán)利，另一方的權(quán)利都將受到損害。
2、先抵押后預(yù)售
（1）土地使用權(quán)抵押后再預(yù)售。目前國(guó)家對(duì)于土地使用權(quán)抵押后能否預(yù)售沒有禁止規(guī)定，因此很多情況是房屋管理部門不審查是否已抵押這一事實(shí)，只要符合相關(guān)條件，就頒發(fā)預(yù)售許可證。而銀行一旦行使抵押權(quán)，將該土地使用權(quán)連同土地上新增房屋一起拍賣，買受人將面臨有房無(wú)地的處境。許多買受人入住很長(zhǎng)時(shí)間辦不了產(chǎn)權(quán)證時(shí)，事實(shí)上是土地使用權(quán)已被抵押給了銀行。
（2）在建工程項(xiàng)目抵押后再預(yù)售。在辦理產(chǎn)權(quán)證之前，出賣人可以在建工程設(shè)定抵押取得貸款，因沒有禁止性規(guī)定，有些房地產(chǎn)管理部門對(duì)預(yù)售契約給予登記。由于出賣人故意隱瞞房產(chǎn)已抵押的事實(shí)，造成絕大多數(shù)買受人在不知情的情況下，購(gòu)買了已設(shè)定抵押的商品房。
（3）多重抵押后再預(yù)售。更為嚴(yán)重的是，有的出賣人將同一商品房分別用《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》向不同貸款人辦理貸款抵押，此后又隱瞞抵押事實(shí)與買受人簽訂商品房預(yù)售合同，協(xié)助買受人辦理商品房抵押貸款手續(xù)，就會(huì)出現(xiàn)同一商品房上存在多個(gè)抵押合同。其中，在建工程與商品房期權(quán)最容易形成重復(fù)抵押。
二、購(gòu)買預(yù)售商品需注意什么
由于我國(guó)沒有完善統(tǒng)一的預(yù)售商品房相關(guān)法律法規(guī)，尤其是物權(quán)法方面的規(guī)定不完善，導(dǎo)致當(dāng)前預(yù)售商品房糾紛案件大量增加，特別是侵犯買受人權(quán)益案件的數(shù)量和嚴(yán)重程度都已達(dá)到了相當(dāng)驚人的地步。目前商品房糾紛產(chǎn)生的主要原因主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1、法律規(guī)定不完善
由于目前國(guó)內(nèi)物權(quán)法方面的規(guī)定不完善，各地有關(guān)的條例非常簡(jiǎn)單而且大多相互矛盾，導(dǎo)致商品房預(yù)售糾紛大量發(fā)生，特別是侵犯買受人權(quán)益案件的數(shù)量和嚴(yán)重程度都已達(dá)到了相當(dāng)驚人的地步。
2、市場(chǎng)因素和買受人法律地位的制約
商品房預(yù)售不僅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要融資手段，也成為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)最常見的流通方式。而在現(xiàn)有的市場(chǎng)背景下，消費(fèi)者處于明顯的弱勢(shì)地位，買受人大多法律意識(shí)淡薄，交易知識(shí)匱乏，更缺乏識(shí)別出賣人違法銷售的能力。
3、登記制度不完善容易產(chǎn)生糾紛
目前還沒有專門的不動(dòng)產(chǎn)登記法，形成多部門登記、分級(jí)登記的局面，且各自依據(jù)的法律各不相同，從而造成登記的混亂。
因此，為保護(hù)商品房預(yù)售制度中買受人對(duì)商品房所有權(quán)的期待權(quán)的實(shí)現(xiàn)，應(yīng)建立統(tǒng)一獨(dú)立、以服務(wù)于交易安全為任務(wù)的登記機(jī)關(guān)、登記賠償制度、異議登記制度等；同時(shí)，還應(yīng)確立實(shí)質(zhì)審查，公開登記以確立公示與公信原則；另外，要以土地使用權(quán)登記為中心，確立在建工程登記、商品房預(yù)告登記、區(qū)分建筑物登記等種類。只有這樣，才能真正確保買受人權(quán)益不受損害。
