一、什么是二手房

二手房是指業(yè)主已經(jīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上購(gòu)買后又欲出售的自用房，包括二手商品房、允許上市交易的二手公房、經(jīng)濟(jì)適用房。二手房指在房地產(chǎn)交易中心已經(jīng)備案過、做過初始登記和總登記的、再次上市交易（如出租、出售等）的房產(chǎn)。只有辦理過產(chǎn)權(quán)證的房屋（經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房除外）才能上市交易。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無(wú)房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。

二、簽訂二手房合同時(shí)應(yīng)注意哪些問題

（一）詳細(xì)規(guī)定了房屋基本概況。

包括房屋坐落、產(chǎn)品、書證號(hào)、幢號(hào)、房號(hào)、結(jié)構(gòu)、總層數(shù)、所在樓層、建筑面積、設(shè)計(jì)用途、共有人、土地情況、租賃情況、抵押情況、使用年限等。目的在于提醒交易方詳細(xì)了解房屋的各方面情況，尤其是以前容易忽略的租賃情況、抵押情況等方面，避免交易后發(fā)現(xiàn)房屋已經(jīng)出租而承租方不配合的情況出現(xiàn)，也避免所交易的房屋屬于抵押資產(chǎn)。

（二）房屋成交價(jià)格中，明確規(guī)定價(jià)格為按套轉(zhuǎn)讓價(jià)格，包括房屋的附屬設(shè)施、設(shè)備、物品等。

這是因?yàn)榇蠖鄶?shù)二手房的公攤較小，有的存在使用面積超過產(chǎn)權(quán)面積的情況，所以約定按套轉(zhuǎn)讓。此外，以前的二手房交易經(jīng)常出現(xiàn)交易成功后，賣方搬走所有家具甚至包括門窗等附屬物品的問題，新的合同則明確約定了哪些東西是隨房屋一起交易的設(shè)施、設(shè)備、物品等，避免過多的糾紛。

（三）明確規(guī)定了房屋所有權(quán)證過戶方式及稅費(fèi)支付的具體方式、辦證所需提交的資料，以及辦證時(shí)間、辦證責(zé)任方。

如果交易因?yàn)槲茨芗皶r(shí)辦證而失敗，可以明確責(zé)任方。

（四）房款支付。

按照一次性付款、分期付款、擔(dān)保貸款三種方式，明確支付金額、支付時(shí)間、付款條件、余款支付時(shí)間、甲方提供貸款資料時(shí)間等內(nèi)容。同時(shí)規(guī)定了甲方逾期付款的違約責(zé)任以及違約處理情況、違約金的具體比例或者金額。避免因?yàn)榧s束不清而產(chǎn)生三方因房款無(wú)法及時(shí)支付、貸款無(wú)法按時(shí)辦理等問題引起的糾紛。

（五）房屋支付。

明確規(guī)定雙方必須填寫交房時(shí)間，房屋一經(jīng)交付，乙方和丙方不再承擔(dān)任何維修責(zé)任。約定了交房的三種方式，同時(shí)約定交付內(nèi)容：乙方遷出房屋，結(jié)清已發(fā)生的全部水、電、氣、電話、收視、寬帶、物管費(fèi)用等，交付房屋鑰匙；約定了乙方逾期交房的違約責(zé)任以及具體處理方式、違約金比例或者金額、甲方有權(quán)要求是否繼續(xù)合同等。有效防止乙方故意延遲交房等問題引起的糾紛。

（六）傭金。

明確要求甲方和乙方都必須填寫支付傭金的金額，以提醒乙方也有責(zé)任支付傭金，而以前的二手房交易多數(shù)都是約定由甲方獨(dú)自承擔(dān)。

（七）規(guī)定了合同履行期間任何一方要求變更合同條款的，應(yīng)及時(shí)書面通知對(duì)方，并在征得對(duì)方的同意后，在約定的時(shí)限內(nèi)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，注明變更事項(xiàng)。并明確規(guī)定了擅自變更合同的責(zé)任承擔(dān)方。

（八）違約責(zé)任。

1、明確規(guī)定當(dāng)丙方發(fā)生無(wú)正當(dāng)理由解除合同；與他人或其中一方私下溝通，損害委托方利益；其他因丙方過失導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行三種情況時(shí)，丙方必須對(duì)甲方、乙方承擔(dān)違約責(zé)任，全額退還傭金、所代收的房款及各項(xiàng)費(fèi)用、文件資料，同時(shí)規(guī)定了賠償金額或比例。

2、當(dāng)甲方、乙方發(fā)生無(wú)正當(dāng)理由解除合同；相互或與他人私下溝通，損害丙方利益；未按照合同約定提供必要的文件資料和配合手續(xù)，造成丙方無(wú)法履行合同；其他因甲方、乙方造成丙方無(wú)法完成委托事項(xiàng)或無(wú)法繼續(xù)履行合同等情況時(shí)，甲方、乙方對(duì)丙方承擔(dān)違約責(zé)任，全額退還所收取各項(xiàng)費(fèi)用、文件資料，同時(shí)由違約方支付傭金給丙方，并約定追加賠償方式。

3、約定了甲方、乙方之間的違約情況、賠償方式和比例、金額。

（九）規(guī)定了三方免責(zé)的情況。

1、因不可抗力致使合同無(wú)法履行的。

2、因相關(guān)政策、法規(guī)變動(dòng)致使合同無(wú)法履行的。

（十）約定了合同履行過程中發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)的兩種解決方式。

（十一）提醒合同未盡事宜采取附件形式補(bǔ)充，避免因合同未約束到的問題引起糾紛。

（十二）合同規(guī)定一式三份，甲、乙、丙三方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。合同范本最后明確規(guī)定甲、乙、丙三方必須填寫相關(guān)負(fù)責(zé)人的名字、電話，并分別簽章。丙方必須填寫注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的名字、注冊(cè)號(hào)等，以保障合同的安全性。