一、房屋租賃合同中添附物的范圍

何謂房屋租賃合同中的添附物、添附物包括哪些方面，現(xiàn)有法律并無明確規(guī)定。房屋租賃活動中的添附物至少應(yīng)包括兩個方面，即裝修物（或稱對租賃物的改善）和增設(shè)物（或稱增設(shè)他物）。從建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修治理規(guī)定》第二條第二款規(guī)定“本規(guī)定所稱的建筑裝飾裝修，是指為使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)、外空間達到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、構(gòu)筑物外表和內(nèi)部進行修飾處理的工程建筑活動?！眮砜?，裝修物應(yīng)是指安裝、修飾在建筑物或構(gòu)筑物上的裝飾裝修材料，它不包括在原建筑物上的擴建、改建物，也不應(yīng)包括增設(shè)在建筑物或構(gòu)筑物上的空調(diào)、電梯、水電等設(shè)施或設(shè)備等。從建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋租賃治理辦法》第二十三條規(guī)定“承租人應(yīng)當(dāng)愛護并合理使用所承租的房屋及設(shè)施，不得擅自拆改、擴建或增添”來看，增設(shè)物應(yīng)主要是指擴建、改建物或增設(shè)的他物。但因擴建、改建或增設(shè)的他物已固定在房屋之上，雖然可以拆除，但往往拆除和重新安裝費用卻很高，一旦拆除也會影響其本身的價值，而且有時也會損壞房屋本身，所以從經(jīng)濟的角度出發(fā)，應(yīng)當(dāng)將這些擴建、改建物或增設(shè)的他物連同裝修物一起，作為房屋的添附物處理，因此，應(yīng)當(dāng)將房屋租賃中承租人對房屋的裝修和增設(shè)概括為添附物。

二、如何處理承租人添附物

由于我國《物權(quán)法》對添附制度未作規(guī)定，《民法通則》對增添物的處理也沒有直接規(guī)定，我國《合同法》第223條、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見（試行）》第86條、《城市房屋租賃管理辦法》第23條規(guī)定又過于籠統(tǒng)，而司法實踐中具體案件的情況千差萬別，所以上述有關(guān)動產(chǎn)與不動產(chǎn)附合的理論應(yīng)成為處理房屋租賃糾紛中此類問題的重要依據(jù)。在處理房屋租賃糾紛案件涉及承租人的添附物及其補償時，應(yīng)堅持下列原則：

（一）當(dāng)事人約定原則。

適用于承租人在取得房屋所有人同意的情況下對租用房屋進行裝修或增設(shè)，雙方事先約定了具體的處理條款，且該房屋租賃合同屬正常終止的情形。在房屋租賃糾紛中，經(jīng)房屋所有人同意的裝修和增設(shè)是一種合法的添附行為，對裝修和增設(shè)投入損失的承擔(dān)按當(dāng)事人事先約定處理，這是民法自愿原則和民事權(quán)利處分原則在此類糾紛處理中的具體適用。最高人民法院在《貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》（下稱《意見》）第86條中規(guī)定：“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人財產(chǎn)上增添附屬物，財產(chǎn)所有人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理?！贝藶榇_立當(dāng)事人約定原則的直接法律依據(jù)。

在依據(jù)當(dāng)事人約定原則處理承租人的租賃物時，如原租賃合同屬非正常終止（如合同無效或被解除），即使當(dāng)事人事先約定了具體處理條款，筆者認為也不能按約定處理，因為當(dāng)事人雙方對添附物處理的事先約定是基于原租賃合同正常履行，是附條件約定，當(dāng)租賃合同無效或被解除時，當(dāng)事人原先據(jù)以約定的情勢已發(fā)生變更，若仍按原約定處理，難免危及無過錯方的利益。

（二）侵權(quán)責(zé)任原則。

適用于承租人在沒有取得房屋所有人同意的情況下，私自對承租房屋所進行的裝修或增設(shè)行為。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，財產(chǎn)所有權(quán)人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，非財產(chǎn)所有人只有在取得所有權(quán)人的同意之后，才能在他人的財產(chǎn)上從事添附行為，否則屬于民事侵權(quán)行為。在房屋租賃活動中，房屋承租人只取得承租房屋的使用權(quán)，在未取得所有權(quán)人同意的情況下進行裝修或增設(shè)，實質(zhì)上已侵犯了房屋所有人的所有權(quán)，承租人在交還房屋時，原則上應(yīng)對承租房屋恢復(fù)原狀，造成出租人損失的還應(yīng)負賠償責(zé)任?！逗贤ā返?23條規(guī)定：“未經(jīng)同意的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失?！?《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條規(guī)定：“…因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責(zé)修復(fù)或賠償?！?最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見（試行）》第86條規(guī)定：“…沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除”。上述規(guī)定是侵權(quán)責(zé)任原則的主要依據(jù)。

（三）過錯責(zé)任原則。

在承租人在取得房屋所有人同意的情況下進行裝修或增添，但租賃合同屬非正常終止，如合同無效或被撤銷、解除的情形。在此種情形下，必然存在著一方或雙方當(dāng)事人的過錯行為，應(yīng)適用過錯責(zé)任原則處理承租人對租用房屋進行的裝修或增設(shè)。

1、租賃合同因出租人違約而解除，導(dǎo)致租賃合同不能繼續(xù)履行，承租人對房屋添置的添附物，由出租人按添附物的現(xiàn)存審計鑒定價值予以折價賠償。

2、租賃合同因承租人違約而解除，導(dǎo)致租賃合同不能繼續(xù)履行，對于承租人添置的添附物應(yīng)當(dāng)無償歸出租人所有，承租人無權(quán)再向出租人主張折價補償。

3、合同無效或被撤銷，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法通則》第61條規(guī)定承擔(dān)返還各自所得的財產(chǎn)、恢復(fù)原狀，造成損失的，根據(jù)過錯責(zé)任的大小，承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

（四）公平原則。

因不可抗力導(dǎo)致合同終止的，出租人應(yīng)當(dāng)按公平原則給予承租人進行補償，即由出租人給予承租人裝修物和增設(shè)物可利用價值經(jīng)濟補償，現(xiàn)存鑒定價值與可利用價值之間的差額為承租人的損失，該損失依公平原則由雙方分擔(dān)。如屬于拆遷致合同終止的，在無約定的情況下，對承租人的補償，以拆遷人給予的補償額為準，而不存在損失分擔(dān)問題。