一、什么是房產(chǎn)證

房產(chǎn)證是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。即《房屋所有權(quán)證》，是國家依法保護房屋所有權(quán)的合法憑證。在通常意義上，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡稱，是由不動產(chǎn)登記機關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。

二、房產(chǎn)證對租賃合同效力有何影響

根據(jù)《合同法》第三章、十三章的規(guī)定和最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國合同法的司法解釋（一）》的規(guī)定，租賃合同無效是有嚴格限制的，故要求出租房屋必須具有產(chǎn)權(quán)證是缺乏法律依據(jù)的?，F(xiàn)行法律中，只有《城市房地產(chǎn)管理法》第52條就房屋租賃做了解釋：“房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向承租人支付租金的行為?！庇械姆ü倩蚵蓭熞罁?jù)此條認定出租人必須具有產(chǎn)權(quán)證，這是不妥的。因為這樣理解首先不符合《合同法》第五十二條的規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強制性、禁止性規(guī)定的合同無效；《城市房地產(chǎn)管理法》第52條并不屬于關(guān)于城市房屋租賃的禁止性規(guī)定，即沒規(guī)定“房屋租賃合同的的出租必須是所有權(quán)人，否則合同無效”。該規(guī)定只是一種任意性解釋規(guī)定；其次根據(jù)民法理論和實踐，有權(quán)對財產(chǎn)進行占有、使用、收益的不僅只有所有權(quán)人，還包括合法占有人。例如國有土地使用權(quán)人將國有土地出租，行使國有資產(chǎn)經(jīng)營管理權(quán)的國有企業(yè)處分國有資產(chǎn)，還有城市中政府將代管房出租給他人并收取合理的租金等。

（一）屬違章建筑，根本無法取得產(chǎn)權(quán)證的房屋，租賃合同無效。

這類房屋是指違反城市規(guī)劃要求，未經(jīng)城市規(guī)劃部門批準建設(shè)的房屋，違章建筑是不受法律保護的，故應(yīng)責(zé)令強制拆除，租金應(yīng)予以沒收，上交國庫。

（二）未取得驗收合格證的房屋不得出租，包括驗收不合格、未正常驗收的租賃合同無效。

這類房屋因存在質(zhì)量問題和其他問題而未取得驗收合格證，或者不清楚是否符合國家建筑法律法規(guī)，對承租人的居住與使用將構(gòu)成威脅，特別是未經(jīng)公安消防驗收合格的，法律有明確規(guī)定不得使用，即《消防法》第十條規(guī)定：“按照國家工程建筑消防技術(shù)標準進行消防設(shè)計的建筑工程竣工時，必須經(jīng)公安消防機構(gòu)進行消防驗收，未經(jīng)驗收或者經(jīng)驗收不合格的，不得投入使用。”

（三）已經(jīng)驗收合格，產(chǎn)權(quán)證尚在辦理中的，房屋租賃合同有效。因為這類房屋法律是賦予權(quán)利人可以使用的，自然包括出租。

（四）經(jīng)出租人同意承租人轉(zhuǎn)租的房屋租賃合同有效。其依據(jù)是《合同法》第242條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。

綜上，在確認房屋租賃合同的效力時，首先要查清沒有產(chǎn)權(quán)證的原因，屬于違章建筑或未驗收合格的房屋，應(yīng)認定無效，不屬于上述類型的房屋，僅僅沒有產(chǎn)權(quán)證，但有所有權(quán)人合法的授權(quán)或者有證據(jù)證明是合法所有權(quán)人（如購房發(fā)票），應(yīng)當認定房屋租賃合同有效。