一、如何防范商品房一房二賣

買房子最怕買到權(quán)屬被限制的房子，怎么辦？買受人可向房屋登記機(jī)構(gòu)提出預(yù)告登記申請(qǐng)，這樣就可以有效防止買到“糾紛房”了。如果你購(gòu)房時(shí)對(duì)賣房人的產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)斡幸闪x，那么你可以持有效證明資料到市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心查詢這套房子的登記簿，因?yàn)榈怯洸旧蠈?duì)一套房子的權(quán)的情況記載得清清楚楚。

新規(guī)實(shí)行后，與過(guò)去相比，辦理房屋登記的程序發(fā)生了變化，增加了“記載于登記簿”的程序，即先登簿后發(fā)證。新規(guī)規(guī)定，登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)（登記簿由房屋登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理），不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)不一致，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)，即強(qiáng)調(diào)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為核心。

違反預(yù)告登記，不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)無(wú)效。

現(xiàn)實(shí)生活中存在這樣情況，購(gòu)房者好不容易買了一套房子，誰(shuí)知道付款后才發(fā)現(xiàn)這套房子的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)屬于他人。

《物權(quán)法》和新的《房屋登記辦法》實(shí)施后，購(gòu)房者購(gòu)買一手房或二手房，只要按照約定進(jìn)行預(yù)告登記，就可以有效防止“一房二賣”的風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)告登記可由買賣雙方共同提出申請(qǐng)，也可由買受人單獨(dú)申請(qǐng)，對(duì)象限于按揭貸款的一手房和已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)的二手房，其中一手房屬于強(qiáng)制要求進(jìn)行預(yù)告登記，二手房為自愿申請(qǐng)。申請(qǐng)預(yù)告登記可由買賣雙方共同提出，也可由買受人單獨(dú)提出。

一旦通過(guò)預(yù)告登記，就可以將債權(quán)記載下來(lái)并予以公示，這樣任何違反預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)都是無(wú)效的，并將使最先登記的獲得優(yōu)先權(quán)。

需要提醒的是，預(yù)告登記是有期限的。根據(jù)新規(guī)，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

二、辦理預(yù)告登記需注意什么

辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記需提交材料：預(yù)告登記申請(qǐng)書；轉(zhuǎn)讓方的房屋權(quán)屬證書；房屋買賣合同或與買賣有關(guān)的協(xié)議、法律文件，以及當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；申請(qǐng)人的身份證明；出賣人是個(gè)人的，還應(yīng)當(dāng)提供婚姻狀況證明、配偶同意交易聲明和身份證明，涉及未成年人的，還應(yīng)當(dāng)提供監(jiān)護(hù)人保證未損害其合法權(quán)益的聲明公證；涉及單位的，還應(yīng)當(dāng)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、章程、法定代表人身份證明、委托書和代理人身份證明；轉(zhuǎn)讓人是單位的，提供股東會(huì)或董事會(huì)同意出售決議；屬國(guó)有資產(chǎn)的，還應(yīng)當(dāng)提供上級(jí)主管部門或國(guó)有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)文件；屬集體財(cái)產(chǎn)的，還應(yīng)當(dāng)提供職代會(huì)決議；房屋限制性轉(zhuǎn)讓的，提供相關(guān)部門同意轉(zhuǎn)讓的證明材料；涉及劃撥用地、限制性出讓用地的，提供補(bǔ)土地出讓合同和出讓金完稅發(fā)票（非商業(yè)、非旅館的劃撥商品房或個(gè)人的已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房、安置房、自建私房除外）；其他必要材料。