一、定金與訂金有什么區(qū)別

在商品房交易中，所說(shuō)的訂金與定金在法律上是有明顯區(qū)別的。定金是一個(gè)規(guī)范的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。商品房交易中，買(mǎi)家履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回；若買(mǎi)家不履行合同，無(wú)權(quán)要求返還定金，發(fā)展商不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。我國(guó)《擔(dān)保法》還規(guī)定：定金應(yīng)以書(shū)面形式約定，不得超過(guò)主合同標(biāo)準(zhǔn)額的20%。當(dāng)事人一旦以書(shū)面形式對(duì)定金作了約定并實(shí)際支付了定金，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。

另一方面，定金作為合同履行的一種擔(dān)保，《擔(dān)保法》中規(guī)定：擔(dān)保合同（即定金條款）是主合同的從合同，若主合同無(wú)效，定金條款無(wú)效（另有約定的，按約定）。換言之，若合同無(wú)效，定金條款亦無(wú)效，收受定金的一方應(yīng)返還定金。如一方過(guò)錯(cuò)造成主合同無(wú)效，過(guò)錯(cuò)方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，而不是沒(méi)收或雙倍返還定金了。

訂金并非一個(gè)規(guī)范的法律概念，實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，并不具備擔(dān)保性質(zhì)。商品房交易中，如買(mǎi)家不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請(qǐng)求返還訂金的權(quán)利；反之，若發(fā)展商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任。

值得一提的是，簽訂正式的房屋預(yù)售契約之前，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的有關(guān)認(rèn)購(gòu)書(shū)（或稱意向書(shū)）并不是房屋買(mǎi)賣(mài)契約，不具備房屋預(yù)售契約的法律效力，只是一份廣義的合同。若認(rèn)購(gòu)書(shū)中有定金條款，則若購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后反悔，發(fā)展商有權(quán)沒(méi)收購(gòu)房者的定金；若發(fā)展商違約，不與購(gòu)房者簽訂正式的預(yù)售合同，則購(gòu)房者有權(quán)要求發(fā)展商雙倍返還定金。如果認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的只是訂金，那么就不具備定金的法律后果了。

由此可見(jiàn)，定金與訂金無(wú)論是從內(nèi)容上還是法律后果上都有明顯不同，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)此有充分的理解，并根據(jù)自己的實(shí)際情況慎重行事。

二、發(fā)生糾紛時(shí)如何適用定金罰則

因?yàn)槎ń鸲l(fā)的糾紛，是近年來(lái)商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中的一個(gè)重點(diǎn)，在房地產(chǎn)訴訟案件中也占很大比重。矛盾雙方爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)往往是何時(shí)適用定金罰則？導(dǎo)致未能簽約的雙方到底該罰誰(shuí)？

目前在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，當(dāng)購(gòu)房人選中自己滿意的樓盤(pán)，與開(kāi)發(fā)商達(dá)成購(gòu)房的初步意向后，開(kāi)發(fā)商通常都要求與購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)。這些認(rèn)購(gòu)書(shū)一般都對(duì)商品房的具體位置、面積、價(jià)款做出約定，同時(shí)還約定購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)交納的預(yù)付款、定金、押金或訂金。一般來(lái)說(shuō)，只有買(mǎi)賣(mài)雙方明確書(shū)面約定了“定金”字樣，才是法律意義上的定金。但是，如果買(mǎi)賣(mài)雙方在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定，雙方未簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，系因購(gòu)房人違約造成，則訂金、押金不退還；如系因開(kāi)發(fā)商違約，則應(yīng)雙倍返還訂金、押金之類的條款，那么，此時(shí)訂金與押金均屬于定金的性質(zhì)，應(yīng)認(rèn)定為購(gòu)房定金。

從實(shí)踐中看，認(rèn)購(gòu)書(shū)起到為購(gòu)房人預(yù)留房號(hào)，保證簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的作用。盡管認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)在法理上還存在爭(zhēng)議，但一般認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同相當(dāng)于預(yù)約合同與本約合同的關(guān)系，即預(yù)約合同是為簽訂本約合同而訂立的。而通過(guò)認(rèn)購(gòu)書(shū)中定金條款的設(shè)定，來(lái)約定雙方在一定期限內(nèi)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同這一本約合同的權(quán)利義務(wù)，正是對(duì)當(dāng)一方出現(xiàn)締約過(guò)失時(shí)，對(duì)于無(wú)過(guò)錯(cuò)的另一方的有效補(bǔ)償。因此，從這個(gè)意義上說(shuō)，購(gòu)房定金屬于立約定金，即為保證正式簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同而交付的定金。

何時(shí)適用定金罰則呢？對(duì)此，實(shí)踐中存在著兩種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要購(gòu)房人不與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，就違反了認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定，開(kāi)發(fā)商就可以沒(méi)收定金；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，只要購(gòu)房人按期前去簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)房人即履行了認(rèn)購(gòu)書(shū)中的簽訂本約的義務(wù)，如果開(kāi)發(fā)商不同意購(gòu)房人提出的簽約條件，導(dǎo)致合同無(wú)法簽訂，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。筆者認(rèn)為，這兩種觀點(diǎn)都有失偏頗。按照第一種觀點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商可以隨意提出各種有利于自己的補(bǔ)充協(xié)議，只要購(gòu)房人不能接受，開(kāi)發(fā)商就可堂而皇之地沒(méi)收定金，這也是實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商動(dòng)輒沒(méi)收購(gòu)房人定金的主要原因。按照第二種觀點(diǎn)，則會(huì)出現(xiàn)只要購(gòu)房人前去售樓處簽約，即使購(gòu)房人漫天要價(jià)，開(kāi)發(fā)商也必須簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同，否則就必須雙倍返還定金，這同樣有違公平和誠(chéng)實(shí)信用的合同法基本原則，不利于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展。因此，筆者認(rèn)為，定金罰則的適用應(yīng)當(dāng)符合公平、誠(chéng)信的基本原則。今年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！?/p>

具體來(lái)說(shuō)，如果因?yàn)楹贤环綗o(wú)故不在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的時(shí)間內(nèi)到約定的地點(diǎn)去簽訂買(mǎi)賣(mài)合同或擅自改變?cè)谡J(rèn)購(gòu)書(shū)中雙方已經(jīng)確認(rèn)同意的條款，比如房屋的基本狀況、價(jià)款等導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法簽訂的，則系因當(dāng)事人一方原因造成本約無(wú)法簽訂，應(yīng)對(duì)該方適用定金罰則。如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能簽訂是因?yàn)殡p方就認(rèn)購(gòu)書(shū)中沒(méi)有提及的簽約細(xì)節(jié)和其它條款進(jìn)行協(xié)商不能取得一致所造成，則系非一方原因而是不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由所造成本約無(wú)法簽訂，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將定金原額返還，而不應(yīng)適用定金罰則。

為了避免不必要的爭(zhēng)議，在此提醒買(mǎi)賣(mài)雙方，最好根據(jù)上述處理原則，在認(rèn)購(gòu)書(shū)中對(duì)定金罰則的適用做出盡可能詳盡的約定。