一、什么是物業(yè)管理合同

物業(yè)管理合同是委托方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》及其實(shí)施細(xì)則等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的合同。

二、物業(yè)管理合同應(yīng)具備的主要內(nèi)容

（一）雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住所。

合同的甲方（委托人）為某物業(yè)的業(yè)主或使用人選舉產(chǎn)生的物業(yè)管理委員會(huì)，乙方（受委托人）為物業(yè)管理公司。

（二）管理項(xiàng)目。

即接受管理的房地產(chǎn)名稱、座落位置、面積、四至界限。

（三）管理內(nèi)容。

即具體管理事項(xiàng)，包括：房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場(chǎng)等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；清潔衛(wèi)生；車輛行駛及停泊；公共秩序；房地產(chǎn)主管部門規(guī)定或委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

（四）管理費(fèi)用。

即物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人收取的管理費(fèi)。物業(yè)管理的收費(fèi)情況比較復(fù)雜，不同的管理事項(xiàng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同。有的收費(fèi)項(xiàng)目是規(guī)章明確規(guī)定的，如季節(jié)性的供暖收費(fèi)；有的收費(fèi)項(xiàng)目是同物業(yè)管理委員會(huì)洽商決定的，如停車場(chǎng)的停車費(fèi)。這些收費(fèi)，能明確的都應(yīng)當(dāng)在合同中明確規(guī)定。

（五）雙方的權(quán)利和義務(wù)。

根據(jù)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定：

1、物業(yè)管理公司的權(quán)利主要有：

（1）有權(quán)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制訂小區(qū)物業(yè)管理辦法。物業(yè)管理公司制訂的小區(qū)管理辦法可以是綜合性的管理規(guī)章，也可以針對(duì)不同方面制訂專項(xiàng)規(guī)章，例如衛(wèi)生公約、保安公約等等。物業(yè)管理公司制訂規(guī)章屬于對(duì)小區(qū)管理服務(wù)的重大措施，必須經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)認(rèn)可后，管理規(guī)章才能生效。這些管理規(guī)章不屬于政府行為，沒有普遍的效力，只在小區(qū)居民范圍內(nèi)具有約束力，其性質(zhì)屬于團(tuán)體自律性規(guī)章；

（2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理，這既是行使權(quán)利也是履行義務(wù)；

（3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取費(fèi)用；

（4）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；

（5）有權(quán)要求管理委員會(huì)協(xié)助。管理委員會(huì)作為房屋所有人和使用人的代表，有責(zé)任協(xié)助物業(yè)管理公司做好工作，對(duì)于小區(qū)管理中出現(xiàn)的重大事件，或者個(gè)別難以解決的問題，物業(yè)管理公司可以將情況向管理委員會(huì)通報(bào)，有權(quán)要求管理委員會(huì)按照管理規(guī)章出面協(xié)調(diào)和解決，管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以支持和協(xié)助；

（6）有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。物業(yè)管理是多方面的管理與服務(wù)，物業(yè)管理公司本身不可能具備各方面的管理?xiàng)l件，因此根據(jù)管理項(xiàng)目的需要，一部分專項(xiàng)業(yè)務(wù)必須委托其他專營公司完成。比如將清掃小區(qū)銜道和清理垃圾、化糞井的專項(xiàng)工作，轉(zhuǎn)包給清潔公司等單位或人員承擔(dān)；聘請(qǐng)保安公司承擔(dān)小區(qū)治安管理工作等；

（7）可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。我國的物業(yè)管理開展不久，群眾生活水平也還不高，不能象國外那樣實(shí)行物業(yè)管理的高收費(fèi)《在國外物業(yè)管理也是微利行業(yè)》但又不能沿用傳統(tǒng)房產(chǎn)管理“以收定支”的做法，彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足的辦法就是開展多種經(jīng)營，以經(jīng)營收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)。

2、物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)下列義務(wù)：

（1）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；

（2）接受管理委員會(huì)和小區(qū)居民的監(jiān)督；

（3）重大管理措施應(yīng)當(dāng)提交管理委員會(huì)審議，并經(jīng)管理委員會(huì)認(rèn)可；

（4）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。

（六）合同期限。

（七）違約責(zé)任。

雙方約定不履行或不完全履行合同時(shí)各自所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

（八）其他事項(xiàng)。

雙方可以在合同中約定其他未盡事宜，如風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任、調(diào)解與仲裁、合同的更改、補(bǔ)充與終止等。