一、租賃合同的概念與特征

（一）租賃合同的概念

租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在當事人中，提供物的使用或收益權(quán)的一方為出租人；對租賃物有使用或收益權(quán)的一方為承租人。租賃物須為法律允許流通的動產(chǎn)和不動產(chǎn)。

（二）租賃合同的特征

1、租賃合同是轉(zhuǎn)移租賃物使用收益權(quán)的合同

在租賃合同中，承租人的目的是取得租賃物的使用收益權(quán)，出租人也只轉(zhuǎn)讓租賃物的使用收益權(quán)，而不轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)。在租賃合同終止時承租人要返還租賃物。這是租賃合同區(qū)別于買賣合同等的根本特征。

2、租賃合同是雙務、有償合同

租賃合同是雙務、有償合同，即交付租金和轉(zhuǎn)移租賃物的使用收益之間存在著對價關系，交付租金是獲取租賃物使用收益權(quán)的對價，而獲取租金是出租人出租財產(chǎn)的目的。

3、租賃合同是諾成合同

租賃合同的成立和生效不以租賃物的交付為要件，當事人，只要依法達成協(xié)議即具有法律拘束力。

二、租賃合同的種類

（一）根據(jù)租賃物的不同，可以劃分為動產(chǎn)租賃和不動產(chǎn)租賃。動產(chǎn)租賃是指以動產(chǎn)為租賃物的租賃。不動產(chǎn)租賃包括房屋租賃和土地使用權(quán)租賃等。

（二）根據(jù)法律對租賃是否具有特殊的規(guī)定，可以劃分為一般租賃和特殊租賃。特殊租賃是相對于一般租賃而言的，指法律有特別要求的租賃，例如，房地產(chǎn)管理法律對房地產(chǎn)的租賃、海商法對船舶的租賃以及航空法對航空器的租賃等都有特殊的規(guī)定。

（三）根據(jù)租賃合同是否確定期限，可以劃分為定期租賃和不定期租賃。當事人可以在租賃合同中約定租賃期間，沒有約定租賃期間的則為不定期租賃。對于不定期租賃，任何一方當事人都有權(quán)以自己的意愿隨時解除合同，但在解除合同之前，應預先通知對方。但是，無論是否約定租賃期間，租賃期間都受20年法定期間的限制。