一、什么是出租人的維修義務(wù)

出租人的維修義務(wù)是出租人對物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任中派生的義務(wù)。維修義務(wù)是指在租賃物出現(xiàn)不符合約定的使用狀態(tài)時，出租人須對該租賃物進(jìn)行修理和維護(hù)，以保證承租人能夠正常使用該租賃物。維修義務(wù)也包括對租賃物的正常保養(yǎng)。

承租人使用租賃物就是要使租賃物發(fā)揮其效用，以滿足自己的需要，這就要求租賃物本身應(yīng)保持一個良好的狀態(tài)，具備它本身的性能，發(fā)揮它本身的效能，當(dāng)該租賃物出現(xiàn)妨礙使用的情況時，就要對其進(jìn)行維修。法律將維修的義務(wù)加諸于出租人是從租賃合同的特點(diǎn)出發(fā)的：一是租賃物的所有人在絕大多數(shù)情況下是出租人，出租人要對自己的財產(chǎn)負(fù)責(zé)，要延長租賃物的使用期，對租賃物進(jìn)行正常的養(yǎng)護(hù)和維修，維護(hù)的是自己的利益；二是出租人出租租賃物是為了收取租金，承租人付出租金是為了使用租賃物，如果租賃物不能使用了，承租人訂立合同的目的就不能實(shí)現(xiàn)，再讓他支付租金是不公平的。因此，各國法律都把對租賃物的維修義務(wù)歸于出租人一方。

二、出租人盡維修義務(wù)的條件

出租人盡維修義務(wù)并不是絕對的、無限的，它應(yīng)具備一些條件：

（一）租賃物有維修的必要。

有維修的必要是指租賃物已出現(xiàn)影響正常使用、發(fā)揮效用的情況，不進(jìn)行維修就不能使用，出租人應(yīng)對租賃物進(jìn)行及時的維修，以保證其正常使用。

（二）有維修的可能。

有維修的可能是指租賃物損壞后能夠?qū)⑵湫藓靡曰謴?fù)或達(dá)到損壞前的狀態(tài)，如果租賃物已徹底損壞，沒有修復(fù)的可能，出租人的維修義務(wù)就轉(zhuǎn)化為承擔(dān)一定的民事責(zé)任的義務(wù)，如減少租金等。

（三）有維修的正當(dāng)理由。

出租人的維修義務(wù)一般是在承租人按約定正常使用租賃物的情況下出現(xiàn)的租賃物的損耗或者是由租賃物的性質(zhì)所要求的對租賃物的正常的維護(hù)，如果是因?yàn)槌凶馊说谋９苁褂貌簧疲斐勺赓U物損壞時，出租人不負(fù)有維修的義務(wù)。如承租人租賃一架塔吊，因自己安裝不符合要求出現(xiàn)了問題，不能使用，就要由承租人自己負(fù)責(zé)重新進(jìn)行安裝。

（四）出租人的維修義務(wù)是需要承租人的協(xié)助來履行的。

當(dāng)租賃物出現(xiàn)質(zhì)量問題時，承租人應(yīng)及時通知出租人，以便能夠得到及時的維修。當(dāng)出租人對租賃物進(jìn)行正常維修時，承租人不能拒絕出租人維修租賃物的要求，而應(yīng)當(dāng)積極配合出租人并為其提供必要的條件。例如，在房屋租賃中，出租人在雨季前對房屋進(jìn)行維修，以保證在雨季到來時不致漏水，承租人就應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助出租人。當(dāng)租賃物出現(xiàn)質(zhì)量問題時，承租人如果有可能或在有條件的情況下，應(yīng)當(dāng)采取必要的措施防止租賃物的進(jìn)一步被損壞等等，承租人的這些義務(wù)雖然法律上并沒有規(guī)定，但根據(jù)合同法的誠實(shí)信用原則，這些附隨義務(wù)也是當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守的。