一、什么是承租人優(yōu)先購買權(quán)

承租人優(yōu)先購買權(quán)是指當(dāng)出租人出賣房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有的先于其他人購買房屋的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利屬于形成權(quán)，其實(shí)質(zhì)上是對出租人選擇合同對方當(dāng)事人自由的限制。

二、承租人優(yōu)先購買權(quán)的例外情形

承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不是絕對的，它有以下例外情形：

（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的。

法律設(shè)定共有人具有優(yōu)先購買權(quán)，宗旨是簡化物權(quán)關(guān)系，維護(hù)共有關(guān)系的穩(wěn)定性，充分發(fā)揮物的用益價(jià)值，而承租人優(yōu)先購買權(quán)主要是維護(hù)使用關(guān)系的穩(wěn)定性，從利益衡量的角度考量，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)共有人的購買權(quán)。

（二）出租人將房屋出賣給近親屬情形。

我國是靠親情和人情為紐帶聯(lián)系起來的熟人社會，人們在經(jīng)濟(jì)交往中，親情關(guān)系往往是交換價(jià)值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)系終究有所不同。根據(jù)《民通意見》，近親屬是指配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女。

（三）出租人履行告知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示愿意購買的。

從權(quán)利義務(wù)對等的角度分析，承租人在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)，亦應(yīng)為承租人優(yōu)先購買權(quán)的內(nèi)容。如果承租人不及時(shí)行使優(yōu)先購買權(quán)，將導(dǎo)致出租人所有者權(quán)益受到損害。在房屋交易市場價(jià)格波動(dòng)加大的情況下，這種損害更為明顯。承租人接到通知后15日，作為行使優(yōu)先購買權(quán)的合理期限，逾期視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

（四）購買房屋的第三人出于善意并已辦理登記手續(xù)的。

《物權(quán)法》第106條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無處分權(quán)，受讓人仍可取得轉(zhuǎn)讓物的所有權(quán)。根據(jù)“舉重以明輕”的民法解釋原則，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可以對抗承租人優(yōu)先購買房屋的主張。