一、買賣不破租賃原則的含義

所謂買賣不破租賃原則，是指在租賃關(guān)系存續(xù)過程中，租賃物被讓與或設(shè)定物權(quán)的，承租人對取得租賃物所有權(quán)或他物權(quán)的人，可主張其承租權(quán)，此即所謂對抗力。也即是指，受讓人或他物權(quán)人都附有維持原有租賃的義務(wù)，而無需另訂契約。買賣不破租賃這種現(xiàn)象是在本質(zhì)上是承租權(quán)物權(quán)化的一種表現(xiàn)。承租權(quán)物權(quán)化的程度基本上可以從承租權(quán)的存續(xù)期間是否受到保護、有無對抗力和承租權(quán)能否自由處分等三項指標(biāo)來進行判斷。其中，承租權(quán)物權(quán)化最重要的判斷指標(biāo)為對抗力，即“買賣不破租賃原則”。

二、買賣不破租賃原則的適用條件

我國《合同法》第229條亦規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！贝送?，我國城市房屋租賃管理辦法第11條也有類似規(guī)定。

我國合同法對買賣不破租賃原則的規(guī)定較為籠統(tǒng)，并沒有對買賣不破租賃原則適用的條件作出明確的規(guī)定，缺乏對善意物權(quán)人和債權(quán)人的有效保護。然而，從我國其他相關(guān)的法律法規(guī)中卻可以看出某種買賣不破租賃原則適用條件的端倪。比如我國《城市房地產(chǎn)管理法》第53條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。”我國《城市房屋租賃管理辦法》第13條和14條也規(guī)定：“房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案；房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)?！?/p>

從這些相關(guān)的法律法規(guī)中，我們可以發(fā)現(xiàn)，立法者在對買賣不破租賃原則的適用條件問題上采取的是折中主義的立場，既沒有完全肯定買賣不破租賃原則，也沒有確立登記對抗原則，而是將二者綜合起來，采取了登記備案的做法。通過登記備案讓租賃合同達到公示的目的，又可以以此保障承租人的權(quán)利。