一、買賣不破租賃原則的含義

所謂買賣不破租賃原則，是指在租賃關(guān)系存續(xù)過(guò)程中，租賃物被讓與或設(shè)定物權(quán)的，承租人對(duì)取得租賃物所有權(quán)或他物權(quán)的人，可主張其承租權(quán)，此即所謂對(duì)抗力。也即是指，受讓人或他物權(quán)人都附有維持原有租賃的義務(wù)，而無(wú)需另訂契約。買賣不破租賃這種現(xiàn)象是在本質(zhì)上是承租權(quán)物權(quán)化的一種表現(xiàn)。承租權(quán)物權(quán)化的程度基本上可以從承租權(quán)的存續(xù)期間是否受到保護(hù)、有無(wú)對(duì)抗力和承租權(quán)能否自由處分等三項(xiàng)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行判斷。其中，承租權(quán)物權(quán)化最重要的判斷指標(biāo)為對(duì)抗力，即“買賣不破租賃原則”。

二、買賣不破租賃原則的適用條件

我國(guó)《合同法》第229條亦規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！贝送?，我國(guó)城市房屋租賃管理辦法第11條也有類似規(guī)定。

我國(guó)合同法對(duì)買賣不破租賃原則的規(guī)定較為籠統(tǒng)，并沒(méi)有對(duì)買賣不破租賃原則適用的條件作出明確的規(guī)定，缺乏對(duì)善意物權(quán)人和債權(quán)人的有效保護(hù)。然而，從我國(guó)其他相關(guān)的法律法規(guī)中卻可以看出某種買賣不破租賃原則適用條件的端倪。比如我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第53條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案?！蔽覈?guó)《城市房屋租賃管理辦法》第13條和14條也規(guī)定：“房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案；房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)?！?/p>

從這些相關(guān)的法律法規(guī)中，我們可以發(fā)現(xiàn)，立法者在對(duì)買賣不破租賃原則的適用條件問(wèn)題上采取的是折中主義的立場(chǎng)，既沒(méi)有完全肯定買賣不破租賃原則，也沒(méi)有確立登記對(duì)抗原則，而是將二者綜合起來(lái)，采取了登記備案的做法。通過(guò)登記備案讓租賃合同達(dá)到公示的目的，又可以以此保障承租人的權(quán)利。