一、什么是權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任

權(quán)利瑕疵擔(dān)保，是指出租人應(yīng)擔(dān)保租賃物不存在權(quán)利上的瑕疵，不發(fā)生因第三人主張對租賃物行使權(quán)利，而使承租人無法使用、收益。出租人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的構(gòu)成要件如下：

（一）第三人向承租人主張權(quán)利。這是出租人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任被稱為權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的前提條件，如第三人在租賃物上雖存在權(quán)利，但并未向承租人主張的，則不發(fā)生權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任問題。

（二）承租人于訂立合同時(shí)不知有權(quán)利瑕疵的存在。承租人于訂立合同時(shí)明知有權(quán)利瑕疵存在仍訂立合同的，說明他自愿承擔(dān)因此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）第三人的權(quán)利主張妨礙了承租人對租賃物的使用、收益。因?yàn)橥晃锷峡梢酝瑫r(shí)并存若干權(quán)利，這些權(quán)利并不一定總會(huì)互相影響。如承租人在對租賃物使用、收益時(shí)，出租人將租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，或是在租賃物上又設(shè)定抵押權(quán)的，就不產(chǎn)生出租人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任問題。甚至第三人在租賃物被出租之前即對租賃物享有用益物權(quán)的，但如果其用益物權(quán)的行使也并不妨礙承租人對租賃物的使用、收益，也不發(fā)生權(quán)利瑕疵問題。如果由于第三人的權(quán)利主張與承租人的租賃權(quán)發(fā)生沖突，并且導(dǎo)致承租人無法對租賃物使用、收益，或妨礙承租人對租賃物的使用、收益時(shí)，才會(huì)產(chǎn)生承租人因租賃物上存在的權(quán)利瑕疵而遭受損失的情況，也才可以向出租人主張權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

（四）須承租人為通知后，出租人未能及時(shí)予以救濟(jì)。第三人主張權(quán)利而影響、妨礙承租人對租賃物的使用、收益的，出租人應(yīng)及時(shí)采取補(bǔ)救措施，減少損害的發(fā)生或進(jìn)一步擴(kuò)大。由于租賃合同可以由當(dāng)事人對內(nèi)容以特條款加以約定，所以，當(dāng)事人雙方可以約定免除出租人權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但是如果出租人故意或因重大過失不告知承租人權(quán)利瑕疵存在的，則這種特約無效，出租人仍應(yīng)負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

二、什么是物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任

租賃物本身存在著瑕疵，而使承租人無法依約對租賃物使用、收益，出租人應(yīng)承擔(dān)因此給承租人造成的損失，承租人亦可視租賃物的瑕疵情形，請求減少租金或解除合同。

租賃物存在瑕疵是指租賃物在數(shù)量或質(zhì)量上不符合約定的標(biāo)準(zhǔn)，或不符合標(biāo)的物通常的使用狀態(tài)。在買賣合同中，出賣人一般對標(biāo)的物于交付之前已存在的瑕疵承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，而對標(biāo)的物交付之后產(chǎn)生的瑕疵則不負(fù)責(zé)任。而租賃合同則不然，對于出租人將租賃物交付之后產(chǎn)生的瑕疵，出租人也要負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，這時(shí)租賃合同就與買賣合同不同。這是因?yàn)樽赓U合同是繼續(xù)性合同。在租賃物交付前或交付之時(shí)已存有瑕疵時(shí)，如當(dāng)事人之間無特別約定，承租人可以解除合同或請求減少租金。如租賃物為種類物的，還可以要求出租人以合格的無瑕疵物更換之。這里的請求、要求都是一種形成權(quán)，以承租人的單方意思表示即可，無須對方承諾。對于部分瑕疵但已使整個(gè)合同目的不能達(dá)到的，即使是定期租賃合同，承租人也可以終止。

租賃物的瑕疵發(fā)生在租賃物交付后的租賃關(guān)系存續(xù)期間的，只要不是因承租人的原因所導(dǎo)致，租賃物的部分損壞或滅失的，承租人可以按損壞部分相應(yīng)地減少租金給付；就剩余部分已無法使用、收益的，承租人還可以終止合同。如承租人于訂立合同時(shí)明知租賃物存在瑕疵的，一般地說可以免除出租人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

但對于租賃物的瑕疵危及人的安全或健康的，各國和地區(qū)法律一般不適用這一條件。我國《合同法》第233條規(guī)定：“租賃物危及承租人的安全或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同?！痹撘?guī)定屬于絕對的強(qiáng)制性規(guī)定，即使按照合同約定，承租人已拋棄其合同解除權(quán)的，仍可以解除合同。不過，從字面上看，我國《合同法》的這一規(guī)定將租賃物的危及對象僅表述為承租人，似顯過狹。因?yàn)樵诰幼》课葑赓U中，承租人會(huì)有共同居住之人，在其他租賃中也可能還會(huì)有其他的輔助人（如承租人的雇員）或同時(shí)使用受益人（如商鋪中購物的顧客等），而不僅僅是承租人本人。當(dāng)這些與承租人有一定關(guān)系的人，因租賃物的瑕疵而受到危害時(shí)，均應(yīng)允許承租人解除合同，否則就不能對人身健康和安全起到真正的保護(hù)作用。因此，對這個(gè)“承租人”的表述應(yīng)當(dāng)作目的性擴(kuò)張解釋，解釋為不僅指作為租賃合同一方當(dāng)事人的承租人，還包括承租人的共同居住人、使用輔助人等等與承租人有特定關(guān)系的人。