一、轉(zhuǎn)委托的概念以及成立條件

轉(zhuǎn)委托是指代理人為了被代理人的利益，在必要時(shí)將代理事項(xiàng)的一部分或全部委托給第三人代為實(shí)施的行為，又稱“復(fù)代理”。轉(zhuǎn)委托應(yīng)具備以下幾個(gè)條件：

（一）必須是為了被代理人的利益需要。

（二）第三人的代理權(quán)不能超過原代理人的權(quán)限。

（三）轉(zhuǎn)委托應(yīng)事先取得被代理人的同意或者事后由被代理人追認(rèn)。

二、如何理解物業(yè)服務(wù)的轉(zhuǎn)委托

《物權(quán)法》第八十二條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并受業(yè)主的監(jiān)督。”可見，在物業(yè)管理關(guān)系中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受托人，接受業(yè)主的委托從事物業(yè)管理活動(dòng)。一般情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)親自為物業(yè)管理?！逗贤ā返谒陌贄l規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)親自處理委托事務(wù)。經(jīng)委托人同意，受托人可以轉(zhuǎn)委托。轉(zhuǎn)委托經(jīng)同意的，委托人可以就委托事務(wù)直接指示轉(zhuǎn)委托的第三人，受托人僅就第三人的選任及其對(duì)第三人的指示承擔(dān)責(zé)任。轉(zhuǎn)委托未經(jīng)同意的，受托人應(yīng)當(dāng)對(duì)轉(zhuǎn)委托的第三人的行為承擔(dān)責(zé)任，但在緊急情況下受托人為維護(hù)委托人的利益需要轉(zhuǎn)委托的除外。”《民法通則》第六十八條規(guī)定：“委托代理人為被代理人的利益需要轉(zhuǎn)托他人代理的，應(yīng)當(dāng)事先取得被代理人的同意。事先沒有取得被代理人同意的，應(yīng)當(dāng)在事后及時(shí)告訴被代理人，如果被代理人不同意，由代理人對(duì)自己所轉(zhuǎn)托的人的行為負(fù)民事責(zé)任，但在緊急情況下，為了保護(hù)被代理人的利益而轉(zhuǎn)托他人代理的除外?！?/p>

在一般的委托代理關(guān)系中，受托人未經(jīng)委托人同意或事后未取得委托人追認(rèn)，是不可以將委托事務(wù)轉(zhuǎn)托給第三人的。但在物業(yè)管理法律關(guān)系中，由于業(yè)主人數(shù)眾多，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要取得所有業(yè)主的同意方可轉(zhuǎn)委托在事實(shí)上難以做到，所以《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以不經(jīng)業(yè)主同意而進(jìn)行轉(zhuǎn)委托。

（一）專業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行。

專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)包括保安、保潔、綠化、電梯等共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)服務(wù)等業(yè)務(wù)，這些業(yè)務(wù)的專業(yè)性要求較高，雇傭?qū)I(yè)人員進(jìn)行服務(wù)有利于更好地維護(hù)業(yè)主的利益，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將這些專業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托給保安公司、保潔公司、綠化公司、電梯維修公司等專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)。在轉(zhuǎn)委托合同關(guān)系中，業(yè)主與專業(yè)服務(wù)企業(yè)之間不存在合同關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是專業(yè)服務(wù)企業(yè)的委托人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)向業(yè)主負(fù)責(zé)，如果專業(yè)服務(wù)企業(yè)侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任。轉(zhuǎn)委托合同的內(nèi)容不得與原物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容相抵觸，專業(yè)服務(wù)企業(yè)的受托權(quán)限不得超出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的受托權(quán)限。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)委托給第三人。

這是基于委托關(guān)系的特殊性，業(yè)主大會(huì)選聘某個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是因?yàn)樾湃伪黄钙髽I(yè)能為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，能最大限度地維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，所以才委托其進(jìn)行物業(yè)管理，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)將全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)托給第三人，無疑破壞了這種信任關(guān)系，也使得業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同成為空殼。另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具有相應(yīng)的資質(zhì)才能從事物業(yè)管理活動(dòng)，而轉(zhuǎn)委托關(guān)系的受托人并不一定具有這種資質(zhì)。本款規(guī)定類似于建設(shè)工程合同全部轉(zhuǎn)包的限制，《合同法》第二百七十二條第二款規(guī)定，“承包人不得將其承包的全部建設(shè)工程轉(zhuǎn)包給第三人或者將其承包的全部建設(shè)工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給第三人?！?/p>